三大瓶颈制约 厦门农村房屋抵押融资叫好不叫座
从去年8月开始，厦门市试行农村房屋抵押融资试点工作，但截至今年4月，该市农村农房抵押融资成功才11例，其中海沧区东孚镇10例，集美灌口镇1例，其他两个试点镇街还未成功实施一例
善意之困
海沧区东孚镇，是厦门市农村房屋申请抵押融资的试点，后柯村村民柯女士成为该镇第一个吃“螃蟹”的人。
柯女士介绍，家里承包工程土方挖掘生意，资金压力大。向民间借贷，利率高；向银行申请贷款又没有抵押物。只能采用保证方式，由第三人提供担保，但贷款额度最多只有二三十万元，期限也只有短短一年。这些年来，她扩大生产屡屡囿于资金困局。
去年12月后，凭建于10年前、面积130多平方米的农房，柯女士从厦门市农商银行鼎美支行获贷75万元，买了一台挖掘机，3年后还清贷款，贷款利率比其他普通银行要低。
这得益于厦门市去年8月推出的农村房屋抵押融资试点工作，海沧东孚镇是4个试点之一。目前，鼎美支行已实施3例农房抵押融资，还有4例正在审批。
海沧区国土资源与房产管理局工作人员介绍，长期以来，农村房屋受到《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等法规的约束，不能抵押也不能转让。厦门这项试点工作，让农村房屋的“静”资产“活”起来，增加了农民创业的融资渠道。
自2013年12月13日受理第一件农村房屋抵押备案申请以来，厦门市已办理了4个建制村总计10件农村房屋抵押备案，房屋产权抵押总面积为1793平方米，抵押物评估总价是991万元，抵押借款总金额为495万元，平均抵押率49.926%。
厦门农商银行东孚支行行长林坤森告诉记者，只要村民备齐厦门市农村房屋所有权证和厦门市农村集体土地使用证，并征得本村集体经济组织同意，就可申请贷款。目前，10笔农房抵押贷款金额多为30万元至70万元，最高一笔为100万元，比普通贷款额度高、时间长，而且享受政策性利率优惠。
然而，除东孚镇，其他3个试点镇街只有集美灌口镇发放一笔100万元“农房宝”抵押贷款，其他两个试点镇街还未有成功案例。
三大瓶颈
据记者调查，农村房屋抵押贷款要想走得更远，还需迈过“三重山”。
首先，农村房屋登记确权障碍。据厦门市农商银行工作人员介绍，申请“农房宝”抵押贷款遇到的主要问题是许多农户没有农村房屋所有权证和农村集体土地使用证，而它们是申请贷款的先决条件之一。
从2003年开始，厦门启动了农村居民住宅及宅基地成片测绘与调查发证工作，同时建立精确的农村房屋及宅基地权籍信息系统。但是，由于农村人口多、面积大、范围广，再加上农民的建设习惯，宅基地形状经常与审批示意图不一致。长期以来，政府在农村用地建房的审批管理上欠账太多，造成用地建房手续不完整，登记工作难度很大。因此，厦门许多农房还没有“两证”。此外，根据《厦门市农村房屋抵押备案管理暂行办法》（以下简称《办法》）有关规定，农村房屋超占超建的部分不予受理抵押备案，但是事实上超占超建的现象在农村很普遍，因此需要对农村的房屋进行全面确权。
其次，银行贷款面临风险。《办法》规定，抵押农村房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有房地产评估资质的评估机构评估确定。
林坤森说，农村房地产评估基本上以当事人协商为主，银行只能以估算价值为准。而且，贷款人的收入情况，贷款期间房屋是否存在随意租赁、改建、翻建等情况，银行必须对此知根知底，规避贷款风险。但是，农村比城市难监管，风险更大。
让所有银行更担心的是，金融机构在受理农房抵押贷款时面临抵押物变现风险，如抵押权人要以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿时，因农村房屋所使用的土地为村集体所有，非本集体经济组织成员购买存在不能办理产权的政策限制，且本集体经济组织成员购买也受一户一宅的限制，抵押物变现转让受到限制。
有鉴于此，厦门建立了农村房屋抵押融资风险分担机制，由市、区财政共同出资设立农村房屋抵押融资风险补偿专项资金，在农村房屋抵押贷款无法履行债务的情形，按金融机构抵押贷款在具体个案中本金最终损失的50%进行补偿。但是，这仍然不能完全消除银行的担忧，也将影响金融机构的积极性。
最后，农民若失房，居住问题如何解决？目前，厦门还未发现农村房屋抵押融资坏账的先例，不过随着业务数量的增加，如果出现坏账的情况，农民的居住问题如何解决？这是农房抵押贷款的最现实问题。
众所周知，一户农民只能拥有一处宅基地，如果农户失去农房，将流离失所。由此，《办法》特别点明，抵押人须清楚抵押贷款逾期违约的可能后果，并书面承诺设定的抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所且不再申请宅基地。但是，要想根本解决这个问题，农房抵押融资工作亟待同步推进配套制度，建立健全农村住房保障制度，妥善安置抵押失房农民。
记者 赵锦飞 通讯员 王贺生