分析

　　分析

　　 A 配套不行交通不便

　　王锋指出，目前福州的库存积压大多出现在开发区、新区，也折射出地产开发以住宅先行的模式存在不足。目前新区的开发模式大都是先卖地建房，后建设配套设施，政府的管理、规划行为滞后于开发商的市场行为，造成配套跟不上，购房者不愿意买。

　　在东南快报记者的走访中，一位单位在空军医院的叶女士也说了自己的担忧，她此前一直想买闽侯上街万科又一城的房子，因为离单位并不算太远，价格也在承受范围，但后来看到了周围的环境和配套后就放弃了，她直言，万科又一城的配套没有想象中发展得好，在那里买房，生活很不方便。像叶女士这样考虑置业问题的并非个案，不少经济实力稍强的购房者都会选择配套设施较强的区域。

　　张伟霖表示，如今福州购房的主力军是刚需客群，买房的目的大都是居住，正是因为存在这些不便利，所以购房者不愿意买，库存也在不断积压，而库存一大，开发商的资金链就会出现问题，发展到一定阶段，就不得不降价抛售，降价卖得出去就会引发高价买房的业主不满造成纠纷，卖不出去，开发商就面临资金链断裂的风险，所以高库存严重影响房地产市场的健康发展，是必须重视切迫切需要解决的问题。

　　所以，这些问题的存在正警醒政府和开发商在今后应优化房地产开发模式，尤其是新城区的开发。应该汲取金山、五四北等新区开发以住宅先行的经验教训，未来居住区开发应该提倡基础设施、商业配套、生活配套设施先行的模式。同时，他也指出，在一个新住宅区的形成过程中，政府的重视、政策扶持相当重要，如公交网络的铺建、教育资源的投入等，才能避免“空城”的出现。

　　 B 涨价依旧是“最大杀手”

　　按照中原地产提供的数据，我们可以看到目前福州品牌房企的库存压力有所缓解。截至去年11月30日，融侨集团在市区的住宅存量为83387㎡，而泰禾的住宅存量是62009㎡，阳光城住宅存量则是125552.6㎡。从数据上来看，阳光城的存量偏高。

　　业界人士的观点是，目前仍然是去库存的攻坚时刻，涨价很有可能造成有价无市，是楼市去库存攻坚战中的“最大杀手”。而佐证这一观点的则是房地产交易中心的每周交易监测数据，可以看出，去年11月份、12月份以来，市区的成交量也从最高的周成交800多套一路下滑至500套，600套之间徘徊，而究其原因，主要是市区某些楼盘开始涨价所造成的成交下滑。

　　“当土地屡屡拍出高价，开发商知道自己的房子可以卖22000元的时候让他们只卖20000元，这是非常痛苦的事情。”一位不愿意具名的业内人士告诉东南快报记者，但这也需要开发商能够充分认识到目前库存的风险性并未解除。

　　他表示，拿融侨、泰禾、阳光城等品牌房企来说，虽然目前来看，存量的压力不大，不过去年下半年来，他们又开始掷重金于土地市场，接下来也将面临新开工楼盘的建设。涨价并不利于销售，维持健康稳定的市场也是在保护自己。

　　 去库存 路在何方？

　　在王锋看来，目前楼市库存的最大压力还是在近郊区域，而这些区域虽然库存量较大，但并不意味着行情就会结束，除了开发商发挥主观能动性之外，更亟待解决的是人口格局的突破与购买力的增加，这有赖于轨道交通、路网建设以及商住配套的不断完善。

　　而地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。按照目前福州近郊的情况，房地产急也急不来，要等，起码需要2-3年的培育期。在此期间，开发商应该沉下心来专注于提升产品的软硬件实力，而不宜再盲目扩张。

　　张伟霖则表示，市区的库存去化也面临着充分竞争，“没有竞争哪会有好产品。”以前市场是单边市场，粗放管理都可以挣到钱，但现在充分竞争之后就要求企业采取精细化管理和好的理念、模式等，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点；在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。此外，除了产品创新之外，价格方面开发商一定要更为理性，比如去年年底这一波行情，还是建议应该以优惠带动走量的形式再削减库存，而不是盲目提价而错失走量的好机会。