减讼！打通物业纠纷诉源治理堵点

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为贯彻落实省委实施“提高效率、提升效能、提增效益”行动的部署要求，厦门市集美区人民法院进一步树牢司法为民理念，立足审判职能，扎实推进“为群众办实事示范法院”创建活动，切实解决好群众操心事、烦心事、揪心事，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

当物业管理成为纠纷多发领域，集美法院坚持致广大而尽精微，通过提升服务、健全规范、示范判决“三法宝”打通治理堵点，推动物业纠纷诉源治理。

提升服务，强化实质化解

卫生保洁、车辆管理、绿化服务、安全保障等方面存在瑕疵，是业主拒缴物业费的主要原因。因而，改善居民的居住环境、提高业主生活品质，便成为减少物业纠纷的关键。

在一起因管道堵塞引发反水造成墙体、地板、家具等损坏的物业服务合同纠纷中，承办法官经实地走访调查发现，双方表面症结为赔偿款无法达成一致，实际诉求则是业主迫切希望房屋快速恢复原状，物业公司希望恢复与业主的良好关系。对此，法官提出调解方案，由物业公司负责将房屋恢复原状，业主则不再主张赔偿款并缴交物业费，双方达成和解。

“集美法院以‘跳出存量、解决增量’的思路，使双方关注对立背后存在的共享、兼容利益，实质解决纠纷症结。”承办法官说道。

2021年以来，集美法院靠前调研分析“物业纠纷矛盾源”，联合街道社区、物业主管部门等，与业主代表协调沟通8次、与物业公司座谈6次，形成卫生、安保、车位管理等物业服务提升方案，以高效规范的物业服务赢得业主的满意度，实质化解矛盾。

健全规范，强化居民自治

集美法院在案件审理中发现，业主管理机制运行缺位是导致物业服务合同纠纷频发的又一因素。

在一起涉及125户业主的老旧小区物业纠纷中，业主因不满物业的“不作为、慢作为”而拖欠物业费，物业公司则表示业主反映的事项涉及公维金的使用，其已积极书面呈报业主大会但未通过。

集美法院收到该物业公司的起诉材料后，本着调解优先的原则，将该案委托给新乡贤调解工作室的调解员老周进行调解。接到委托后，老周多次前往该小区了解情况，与住户们就小区安保、卫生、停车等方面收集意见；与业委会、物业制定小区提升改造计划，同时促成小区形成公维金管理使用办法。经过提升改造，业主的居住舒适度、满意度大大提高，纷纷主动结清欠缴的物业费。

该案成为集美法院充分利用新乡贤调解工作室，推进基层自治、矛盾共治的一个缩影。

2021年以来，集美法院突出党建引领和居民自治，推进物业管理和基层自治相互融合，联合街道、社区带动小区规范物业公司选聘规则、健全物业纠纷协调流程、出台充电桩安装管理等物业管理规则，夯实小区治理基石。

示范裁判，强化预期引导

近年来，新能源汽车逐渐走入平常百姓家。然而，新能源汽车的充电问题却成为业主和物业公司间的新烦恼。

杏林街道一小区业主张先生欲在车位上安装充电桩，与物业公司多次协商无果后诉至法院。集美法院一审判决物业公司应当协助配合，物业公司不服提起上诉，二审维持原判。

为实际解决安装难题，承办法官判后主动回访，对物业公司遇到的具体难题针对性疏导，联合街道、社区、电力部门等多方力量，规范充电桩进小区的流程手续，引导业主配合，实现有序安装。

该案的解决实现了“审理一案规范一片”的效果，有效化解潜在矛盾纠纷，促使同小区12名有安装意向的业主向物业申请登记。

2021年以来，集美法院结合同一小区同类争议的特点，选取典型案件进行示范裁判，加强文书释法说理，引导尚未起诉的纠纷当事人参照处理，累计推动4个小区300余起纠纷止于诉前。