福建农村土地制度改革试点调查:沉睡的资本这样被激活

　　整齐的花园别墅、带电梯的高层公寓，花草相间的绿地公园、设施齐备的健身广场、拎包入住的养老院，可以两车并行的道路……这是城市的一角吗？不，这里是福建省晋江市磁灶镇大埔村。

　　2015年，全国农村宅基地制度改革启动，晋江是福建省唯一的试点县。2016年底，晋江又被赋予“农村土地征收”和“农村集体经营性建设用地入市”两项改革试点任务。晋江市委书记、改革领导小组组长刘文儒表示，在城镇化进程不断加快、城市与农村统筹发展的今天，农村“三块地”改革将为乡村振兴注入新活力。

　　在改革的推动下，农村土地这块沉睡已久的资产，在全国新型城镇化试点的晋江，是如何被激活的？

　　 一样的土地，不一样的面貌

　　20年前，在外面做生意多年、身家过亿的吴金程应村民之呼回村担任村支书、村主任。当时，大埔是个大村，拥有1200多户、超过5000名村民，区位优势相当不错，有实力的人家经商致富还盖了小楼。但是面貌脏乱差，全村有新房，没有新村，要路没路、要配套没配套，旱厕满街、污水横流；富裕的一户盖多宅、贫困的几户挤一宅。

　　改变这一切的突破口在哪儿？吴金程他们选择了新村建设。请天津市规划设计院作了统一规划，一场长达15年的旧村改造分为5期，逐年展开。住宅方面，百余座独栋或联体的别墅、10余幢18层的单元楼；配套方面，小学、幼儿园、养老院、健身花园；基础方面，道路、公厕、电线下地、污水管网、燃气、网络、停车位、店铺……就像是被施了魔法，大埔村逐渐从里到外焕然一新。

　　当然没有什么魔法，秘密就在于土地，土地的关键又在于钱。村委会哪来的钱改造？村民如何支付得起新建？这正是吴金程要说服全体村民的地方。

　　吴志明就是当初的“钉子户”之一。“我原来的房子占地300多平方米，而且新建没几年。你们的别墅占地115平方米，补偿才40多万，亏死了。”这是他的算法。吴金程登门给他换了个算法：“面积是减少了，新房也没住几年。但咱们这么改造完，你建议的绿化、公园都有了；你最想要的停车位有了两个；这些都是村里的投入，光电线下地一项村里就花了2000多万。你再算算，是亏还是赚？”

　　吴建国是刚刚才结束的第五期的改造户。他没选别墅类型，选的是高层公寓类型，原因是为了两个儿子。

　　晋江多年位列全国百强县市前十名，但能达到像吴志明这样的宽裕型农户毕竟不是多数。为了能照顾到更多像吴建国这样的普通型农户，从一开始，大埔村走的就是构建多元住房保障体系之路。他们规定，凡是选择高层公寓类型的，可按照原有宅基地面积，进行1∶2置换。吴建国看中的就是这一点，他的老宅180平方米，置换后，他自己要了一套146平方米的单元房，大儿子和小儿子各分一套146和96平方米的单元房，面积超出的部分，按每平方米1800元补差。多年来父子两代三户挤一宅的“心病”终于解决了，才花了8万多元。

　　又是补贴基础配套公益建设，又是满足改善每户村民住房需求，村里赚到啥了呢？

　　通过宅基地退出和置换机制，大埔村净增126亩建设用地，建设了总长5公里多的道路、上千平方米的绿化面积以及村民广场、商贸中心、幼儿园、养老院等一大批公共设施。为此先后荣获“全国美丽乡村创建试点”和“全国先进基层党组织”。

　　对于市国土局来说，“赚头”更实惠。通过资产置换、货币补偿等多种模式下的宅基地退出探索，目前全市共腾退宅基地3748亩，节地率达到37%；同时还有2.57万户群众解决了住房需求。全市新型城镇化建设，与农村土地制度改革的思路一致，不管净增多少土地，都以满足群众公益为重，不以政府土地财政为主。在此期间，晋江历史上最大的城市旧改项目——梅岭组团改造时，政府土地出让收入120亿元，而投入的各种补偿特别是绿化、公园、传统文化保护配套则达到150亿元！

　　刘文儒说：“地，不增用一分。住房解决、环境提升、配套完善。这就是晋江赚到的。”

　　 一样的土地，不一样的资本

　　闽人善贾，一点没错。磁灶镇的东山村更是如此。东山村与大埔不同，村小人少，只有1000多人，85%以瓷砖销售为业，全村瓷砖年销售额过亿元，占地80亩、拥有300多个店面的东山村二级建材市场，规模在全省排名第二。

　　张金剑今年33岁，已经做了10多年生意。做商贸要占用资金，小张从父亲手中接下生意后一直想不断做大，资金成了最大障碍。为了贷款，他认识了柯子汇。小柯是晋江市农商银行部门经理，在他眼中，整个东山村都是极为优质的客户。

　　一头求贷，一头盼贷，两好凑一好了。可中间又有个障碍，没有合规抵押物。2016年底，晋江农商行与国土局合作，推出了“农房贷”，农民住房财产权成为有效抵押。

　　凭借瓷砖产业，10多年下来，东山人富民安。新村建起28栋别墅、220多座三层商住楼，还有100多套外来工公寓。既有成熟稳定的产业，又有国土部门统一确权的证件，“农房贷”对东山村批量授信，而非单独抵押，利率降低，更方便的是不用担保了。

　　依靠“农房贷”的支持，张金剑的经营规模超过父辈，去年新增加了海外订单。来自菲律宾、南非等地的订单量，占到总销售额的约10%。

　　“不只是贷款额度从原先的40%提高到60%，过去的农房评估环节，现在也不用了。单这一项，就能为群众每笔贷款省去资金成本2000元。”国土局副局长陈英俊说。

　　至2017年底，东山村已发放“农房贷”23笔、1200多万元。受益的不仅仅只有东山，全市共发放农房抵押贷款12.5亿元，10家金融机构参与。

　　据统计，有了东山村的模式，再加上农村电商配套，全市至今培育出6个“淘宝村”，2万农户拓宽了增收渠道。

　　眼下，晋江进一步探索推动宅基地从村内到全市范围内跨村流转。“这样的话，能让农民住房的资产属性更加明显。”柯子汇充满期待。

　　 一样的土地，不一样的操作

　　推动多元化住房保障、个人资产变资本，“农村地改”能为村集体带来哪些改变？

　　洪水平一直在想这个问题。

　　老洪是金井镇围头村党支部书记。围头村独有的滨海、渔村等要素，是发展旅游的优势，可围头也有短板，它远离市区，基础硬件还不够硬。“最起码得先建个星级大酒店。”老洪念头一起，呼应便来。围头村在外经商的乡贤们正有回乡投资的意愿，看好围头旅游。

　　真正的、最大的麻烦，也出现在这里。多年前，围头村民曾小打小闹搞过农家乐，没弄出大太动静，结果店关了、房废了、地荒了。如今，你情我愿的双方都看中了这块总面积3495平方米的地块。地块不是很大，权属关系却异常复杂。如果按照过去的办法，国土部门要先收储、再报批、再招拍挂。“程序、时间会拖很长，至少一二年。”陈英俊说。

　　“我们不是为了卖地，而是为了引进一家企业，能够真正按照我们的设想投资发展旅游产业，而且土地所有权依旧能够归集体所有。如果这家企业不真心投资，我们也能再去找别人合作。”洪水平说。

　　既要以土地招商，又不出让土地所有权，有这样的好事？

　　有！这就是晋江的集体经营性建设用地入市改革探索。首先，入市的主体必须是村集体经济组织，或村集体授权的股份合作社；其次，无需再走收储、上报的路子，只需要最终由晋江市政府批准即可。晋江规定，不管最后这块地是商业用地还是工业用地，出让后的收益70%—85%都返还给入市者。

　　2018年2月，围头村这块3495平方米的土地迎来新的开发者。晋江市恒禾海景酒店有限公司以260万元如愿拿地，围头村村集体获得了182万元收益。全村4000村民为此投票，同意率达到98%。同时，根据改革政策，还可以为地块竞得人抵押融资。

　　产权不是国有出让性质的，投资者为什么愿意接手呢？

　　开发者表示：“我们就是实实在在来投资发展的，而不是为了炒地皮。村里的想法和我们一致，时间又能省出这么多，很值得。另外，这种地的基准地价，是按照国有建设用地基准的90%来确定的，很实惠。”

　　有了这第一宗商服用途的集体经营性建设用地入市成功经验，晋江市在全市范围内摸了类似情况的家底。刘文儒表示：“目前约有5100亩的土地存量，用好这些存量，既是城市新的发展空间，也是群众获益的新增长点。”(赵 鹏 林晓丹)