公积金新政加速楼市库存消化
8月31日，住建部等三部委联合发文，再次降低公积金贷款的门槛。文件规定，还清首套房公积金贷款，再次申请公积金贷款购买第二套房的，首付比例降至2成。该政策延续了去年“9·30”新政以来，通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。
从去年10月9日三部委发文，要求“降低贷款门槛、提高贷款额度和推进异地贷款”以来，公积金对楼市的扶持力度不断加大。比如近一年来，相继有100多个城市出台了公积金新政，公积金贷款利率也数次下调。特别是“3·30”新政将首套房公积金贷款首付比例降至2成，二套(还清首套)比例降至3成。
与“3·30”新政相比，此次公积金政策调整有三个变化：一是二套房(还清首套)公积金贷款首付比例从3成降至2成；二是二套房公积金贷款不再区分普通和非普通住房了；三是北上广深可自主决定二套房公积金贷款首付比例是否调整。另外，值得注意的是，无论是贷款利率，还是首付比例，目前公积金政策已经与2008年-2009年等同了。
此次公积金政策大力度调整，主要目的是通过激励改善型住房需求，实现三、四线城市“去库存”。尽管全国商品房销售面积持续回升，但库存压力却难以缓减。截至7月末，全国商品房待售面积比6月末增加了521万平方米，比2014年底增加4000万平方米。库存逆势攀升的根本原因在于“供求错配”，即重点城市楼市需求明显回升(同比增幅在30%左右)，推动全国成交面积止跌反弹，但供应和库存却主要集中在600多个三、四线城市。
同时，三、四线城市常住居民首套房的拥有率较高(多数在90%)，且待售库存单套面积较大。因此，无论是降低二套房公积金首付比例，还是不再区分普通和非普通住房，都意在有针对性地加大三、四线城市楼市库存消化力度。只有楼市库存真正消化了，才能提振开发商“拿地”和开工的积极性，扭转楼市“先行指标”——土地购置、开发投资和新开工持续下滑的局面。
另一方面，在公积金利率已降至历史低位，而几天前再次下调商业贷款基准利率(也到了历史低位)的情况下，站在“金九银十”即将来临的起点上，再次降低公积金贷款首付比例，目的也是为了夯实楼市回升的基础。因为，尽管去年“9·30”新政以来，楼市持续三个季度回升，但进入今年下半年，回升势头有转弱的迹象。
首先是重点城市楼市成交回落趋势明显。7月和8月份，CREIS监测的30个城市成交面积环比分别下降2.21%和6%。其中，“领头羊”一线城市分别下降1.91%和15%，而重点城市的供应也在8月份下滑了7%。其次，库存在今年5月份首次下降(比4月减少15万平方米)后，连续两个月回升，7月份更是增加了521万平方米。最后，资金面有趋紧预期。进入下半年，银行房贷额度开始紧张，首套房贷利率优惠也开始减少。再加上，近期人民币贬值叠加资本外流预期，资金面紧张对楼市的影响开始显现，市场对“金九银十”的预期也开始谨慎起来。
除了“去库存”和夯实楼市回升基础外，此次公积金政策调整，也在于全面落实“分类调控、因城施策”，纠偏政策“一刀切”的负面影响。去年“9·30”新政以来，松绑二套房贷认定标准、降低二套房贷首付比例，以及营业税免征期“5改2”，是包括深圳、上海在内的一线城市楼市快速走向火热、投资需求泛起的主要原因。因此，此次政策调整，第一次在公积金上提出差别对待，政策纠偏意味浓厚。
而且，包括上海、广州、厦门、南京在内的重点城市，由于楼市持续回升，以及前几次公积金新政的实施，公积金可贷额度受到严重冲击。目前，这些城市已经出现了公积金“无钱可贷”和“排队等贷”的局面。为了解决“额度荒”的问题，近期广州和南京已经开始启动“公转商贷款贴息”模式，即由商业银行向市民发放执行公积金利率的贷款，公积金贷款与商业贷款之间的利息差额，由公积金中心向银行支付。
同时，重点城市公积金贷款额度也有限制，比如北京和上海家庭最高贷款额度均为120万元，广州和深圳分别为80万元和90万元。在近期房价持续回升的背景下，二套房公积金贷款首付20%的政策基本无望在这些城市“落地”。由此，此次公积金新政完全是针对二线和三、四线城市的出台的。而且，多数二线城市和三、四线城市，由于房屋总价低，公积金贷款上限能够覆盖单套房总价。再加上，这些城市公积金贷款买房的比例也比较高，此次政策调整也有较好的针对性。
包括此次三部委发布公积金“新政”，再结合近期“限外”政策全面松绑，全国性的楼市政策告别了“3·30”新政以来的“空窗期”。新一轮政策扶持，是在宏观经济前瞻性指标(如PMI)走弱、全球资本市场震荡、人民币贬值和资本外流预期、大宗商品价格暴跌等等冲击下，以及我国“稳增长”基础仍需夯实的背景下来发布和实施的，具有实时性、合理性和较强的针对性，有助于发挥内需在“稳增长”中的积极作用。□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
(中国证券报)