千元就能投资千万级别墅？众筹模式引业内质疑

　　只要花1000元，就能“凑份子”买一套千万级的别墅？这听起来像句玩笑话，但上周却在东莞实现了。近日，广东东莞一家网站推出了众筹炒别墅项目“房宝宝”，将“众筹”这一理念同房地产联系了起来，引发了诸多关注。

　　9小时凑足1800万元

　　据团贷网工作人员介绍，“房宝宝”项目是由团贷网首家推出的住宅众筹产品。该网站从中信御园项目预订了一批房源后，从互联网募集购房资金购买。而待网站将别墅转手出售之后，众筹者们将按照投资份额分配售房所得。简单来说，就是一群互不认识的网民“凑钱”买了一套别墅，待别墅升值后出售，从而获得投资回报。

　　由于采用了透明化的操作模式，且以低于市价的价格购得别墅房源，因此该项目一经推出便受到网络的热捧。而据团贷网方面介绍，该产品最少投资份额为1000元一份，首次众筹目标为一套1491万元的别墅。达成总共1491万的众筹目标则只用了22个小时，众筹443人次。而第二套1800万元的目标更是只用了短短9个小时便得以达成，众筹630人次。团贷网CEO唐军向新京报记者表示，由于他们是以大约市场价格7折的水平购买的该套别墅，假设该套别墅在一年之内以原价卖出，则收益将相当可观。而中信御园方面也证实了该说法。

　　“他们(团贷网)在我们这里一次性购买了大批房源，给予一定的优惠是肯定的。”中信华南(东莞)有限公司媒体负责人表示。但是她同时也强调，中信方面同团贷网只是单纯的开发商与购房者的关系，“我们之间并没有进一步的合作。”

　　不承诺收益，投资风险自负

　　而对于众筹者所关心的产权问题，团贷网方面表示，众筹购得别墅的产权将由第三方公司委托管理，待找到合适的买家后再交易给买家。同样筹集的资金也将委托财付通方面来进行管理。特别值得注意的是，团贷网对于房宝宝项目是不做任何收益保障承诺的。“我们不对房子的涨跌做承诺，这在合同上是已经写明了的，”唐军表示。

　　记者调查发现，中信御园项目即使在东莞的高端项目中也属于价格较高的楼盘，目前搜房网上报价为3.5万元/平方米。如果按照7折左右的价格购买，再按照市价转手，那么收益的确相当可观。“目前，我们第一套别墅已经找到了买家，并且正在办理相关交易手续。”唐军向记者透露，该套别墅成交价格约1600万元，纯利润为108万元，年化收益率超过25%。所以投资者对于风险还不用太过担心。

　　“中信御园这种高端别墅，位置相当好，处于东莞的核心区。”据一位东莞当地房产人士介绍，刚刚开盘时，该项目均价在4万元/平方米左右。该人士还表示，目前东莞普通商品房均价维持在9000元/平方米左右的水平，如果众筹普通商品房的话，未必能够获得什么收益。

　　新模式引发业内质疑

　　面对“众筹”这一新鲜事物入侵地产界，不论是互联网还是房地产行业都对此表示了一定程度的疑虑。众筹网创始人之一，网信金融集团CEO盛佳认为：“现代众筹是指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。待筹款项目成功后，由实物或者服务的方式回报对方，而众筹炒房这件事本身是以投资为目的，具有一定的风险。”

　　影视众筹平台马上拍的CEO张飞鸿则向记者表示，众筹从国外模式来看，是大家为了一件事情来进行投资，其初衷是一种粉丝经济。因此，目前众筹的概念在文化产业发展得比较快。而众筹炒房已经不是传统意义上的众筹，反而更像一种理财手段。

　　事实上，目前房地产行业对于电商销售模式并不陌生，但是对于众筹这一新鲜事物，多少显得有些迟疑。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出：“目前，互联网与房地产在业内比较成功的结合就是电商的形式，众筹模式能否获得投资回报仍需观望。”

　　而手机APP亲戚买房的发起人，中国地产总编辑蔡照明也认为：“众筹向房地产发展机会不大。”蔡照明表示，由于房地产行业的利润是有一定上限的，且税收很重。不可能向文化产业那样得到高额的投资回报，因此某种程度上限制了发展。另外房地产单一产权不可分割，也将是阻碍众筹进入房产行业的一个障碍。

　 　■ 对话

　　1000元的小户和100万的大户，一样平等

　　新京报：团贷网发起房宝宝项目的初衷是什么？

　　唐军：目前来讲，众筹还是一个很新的行业，一般国内切入都是文创产业，对于房产业还没有涉及。但事实上，中国老百姓关注度最高的还是房子，只是由于资金原因，普通的中低收入家庭没可能享受房地产增值带来的收益，但是通过互联网众筹，人与房子得到了最直接的对接，尽管目前他们还不能通过1000元购买一套别墅，但至少两者通过房宝宝产生了联系。拉近了人与人之间的心理距离。

　　新京报：目前中国的房地产行业事实上是处于动荡调整时期的，尤其是二三线城市楼市走向场并不十分好判断，为何会选择在这一时期推出房宝宝项目呢？

　　唐军：房宝宝项目卖的是一种模式，我们的初衷不是为了凑份子，这一步只是一个尝试，最终目标实际上是未来帮助中小型的地产开发商实现转型。我认为，未来的众筹行业是将开发商变成了服务商。让他们不用担心库存积压的问题，还可以为购房者降低房价。等于是为双方都提供一个定制服务。就这两期的房宝宝项目来说，我们购房时价格为市价的70%，还是有一定的盈利空间。

　　新京报：众筹购房，筹资人数众多，如何决定出售房产的时机？

　　唐军：我们不希望房宝宝成为一个资本游戏，成为大户捆绑小户的工具，在这里，无论是参与1000元的小户还是参与100万的大户，都是平等的，他们对房子的处置都有一样的话语权。所有参与的众筹人会定期收到报价，并投票决定是否出售，而且每人一票，与众筹额度无关。目前第一套已经完成了投票，有超过87.15%的同意出售。

　　新京报：依靠众筹筹集的资金管理方是哪？这种众筹模式会不会触犯相关法律？

　　唐军：钱在投资者自己的账户，通过协议委托一对一委托给第三方公司。目前我们和第三方公司以及银行都已经签署了监管协议的，规定资金只能定向流向开发商。这样子也规避了非法集资的可能。

　　新京报：最近恒大和阿里、万科和百度都相继宣布合作，您认为今后互联网行业与房地产业的互动会产生怎样的变化？

　　唐军：我觉得现在互联网与房地产业都在尝试着进行接触，并且已经有了一些合作，比如电商、团购等等。今后互联网行业同房地产行业的合作将会成为非常普遍的模式。具体到众筹这一新兴事物来说，其实万达广场什么的都可以由老百姓自己众筹来建设，我们以后都可以拥有自己通过互联网众筹定制出来的生活。

　　律师观点

　　在目前的法律框架下，股权众筹完全可以找到合法的操作空间。具体到房宝宝这一项目，它实际上只是一种市场行为，目前仍然处于法律的灰色地带。但是如果这一行为继续发展，或许会引起有关部门的叫停。

　　就目前来讲，为了维护投资人合法权益，众筹平台还需进一步完善。比如成立另一个公司，将投资人都集中在那个公司作为股东，并且把房产抵押给这些投资人，以避免众筹平台随时处置房产的可能性出现。

　　——北京大禹律师事务所首席律师李逊

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭