福州楼市万元大战一触即发 南屿板块调价或明或暗

23.09.2014  05:04

一直是以市中心为原点的福州房价,随环线向外扩散而降低。不过,如今楼市已在改写这一传统概念。

据福州房产网记者调查,中秋节后,市区环三环沿线打出了“主力户型不过万”的宣传,不少项目不仅均价与闽侯看齐,甚至部分房源还出现倒挂。

福州和外围板块如闽侯同样站在万元单价的同一起跑线上,究竟谁能更胜一筹?对闽侯来说,面对着市区猛烈的价格攻势,是不是也到了大步调价的时候了?

事件

城南均价首现“不过万

金九,福州价格战再次从南部撕开口子。

中秋前后,禹洲天悦湾率先打出调价信息,88-120㎡瞰江地铁精品房源8500—9500元/㎡,主力户型房价不过万,18楼9696元/㎡。此前,禹洲天悦湾在6月份开盘的均价为11750元/㎡。而原先首次开盘时的认购客户也被引导到本次特价房源中。

对此,有市调人员透露:“价格调整的原因,和当前的市场情势有关,原先的价格不够有吸引力。”而项目一步到位降到万元以内后,销售情况立即好转。据了解,上周末调价信息公布后立即启动公开选房,推出100套房源后去化在七八成,远超此前开盘人气,且也成为近段时间少有的高去化。

而城南板块的另一项目,三江城则在近段时间打出“7800元/㎡起价”,虽然特价房数量极其有限,但实际在售均价也在10000元/㎡出头。而在第一季度,三江城的备案价格多在11000元/㎡。

三环沿线房价看齐闽侯

城南板块的动价并非市区个例。放眼市区环三环板块,价格变动同样亲民。

在配套日益健全的金山板块,华润橡树湾1788㎡三房新品开启“7天众筹”团购模式,最高每人总价特惠15万,折扣算入后均价在10900元/㎡左右,在上周末项目趁热开盘,去化也超过六成。此外,淮安的金辉国际住区,每周推出百套特价房,低至7.5折,价格亦在11000—12000元/㎡左右。

再看东二环—东三环区域,中联东郡则打出区域新低11000元/㎡。而北三环周边三盛国际公园近期推出的员工特惠7.8折,特价房均价多在11000—12000元/㎡左右,低楼层单价不过万。

此前,福州楼市各区域的价格可谓“泾渭分明”,二环内房价超2万元/㎡,甚至核心区域逼近30000元/㎡,二环周边17000—18000元/㎡,二环—三环外围板块价格普遍在13000—15000元/㎡,闽侯板块9000—11000元/㎡。

而如今经过大半年的价格拉锯、博弈,市区二环内项目均价在20000元/㎡徘徊,二环外退至14000—16000元/㎡,三环周边则回落至10000元/㎡大关,几乎与闽侯南屿、上街板块价格持平。

这也使得福州市区和闽侯之间的价格壁垒彻底被打破。业内人士林先生表示:“市区和闽侯的价格分界线出现模糊,增大了购房者的选择空间,但也将加大这类价格区间模糊区域的抢客力度,使得更多闽侯的购房者被‘截留’在市区。因此环三环区域不少项目调价后,成交量立即出现明显提升。

反击

闽侯动价频频

显然,市区房价退至万元门槛,压力最大的当属闽侯。

历经去年猛涨2000—3000元/㎡,闽侯南屿、上街板块的均价多在11000元/㎡左右。

业内人士张旭东表示,“当市区和闽侯又再次站在万元单价的同一起跑线上,闽侯低价优势不再,今年以来闽侯成交一路下跌。随着市区越来越多的楼盘出现价格的调整,想要赢过市区盘,闽侯想不动价格或者少动价格几乎不太可能。

据记者调查,闽侯原先的坚挺房价也不再是“铁板一块”,各个板块价格均出现了不同程度的松动。

荆溪板块动价快又狠

早在年初,福州外围板块动价最快的就是荆溪板块。而在金九中,该板块的两个主力项目“放价”力度同样不可小觑。

世茂御龙湾推出150平方的复式产品,均价在6800元/㎡左右,此前平层的均价在7500元/㎡左右。同样是复式住宅项目,其去年8月所推房源户型更多,均价则在8700元/㎡左右。而阳光城西海岸则应市举办金秋购房季,“6600元买江景大三房”。从成交曲线来看,目前项目售价7600元/㎡,而几个月前的成交价为8500元/㎡。

在2013年,该片区的住宅项目价格多在9000元/㎡左右,价格变动已经超过千元。

上街板块出现数百元降幅

原本以成熟配套见长的上街板块,也在近期开启了调价步伐。万科又一城的专场团购最低9588元/㎡。带装修的房源均价与同区域的毛坯房单价差距缩小到数百元。据了解,项目成交均价也从今年4月份的12500元/㎡跌至目前的11200元/㎡。而已经是尾盘的博士后官邸,则在博仕后淘房节中推出十多套特价房源,同样出现了数百元降幅。

南屿板块调价或明或暗

势头正猛的南屿板块,也开始了或明或暗的调价。

正荣财富中心推出9月购房“3零风暴”优惠:购房首年享受0月供、0物业、0契税,三重优惠均以购房折扣形式体现,“总价62万买中心大3房”。据售楼人员介绍,该户型为78平方产品,折合单价不到8000元/㎡,具体特价房数量将根据开盘情况确定。而8月份,该项目推出的优惠为“70万起住大三房”。从成交价格来看,8月成交价为9800元/㎡,其首次开盘的价格则在10500元/㎡左右。

一直没有较大价格动作的泰禾红悦,近期高调推出“79万享97㎡大三房”,以特价房形式推出89平方户型,折合8800元/㎡。售楼人员表示,特价房每天都有指定楼层推出,“有得选、有得挑”。从备案价格变动来看,价格从今年5月的最高峰10100元/㎡,调整至目前的9600元/㎡。

疑问

重压之下闽侯会否大调价?

实际上,目前市区不少项目的调价幅度都以千元为单位计算,步步逼近成本价,与此相比,闽侯数百元的动价幅度还欠点火候。

闽侯一项目营销经理就坦言自己的纠结:“目前预约量并不算好,很多购房者都在闽侯和市区做对比。许多购房者都会问,市区房价都降到1万了,你们有没更多优惠?但是降价也纠结,降不到位等于没降,降得直白又怕业主反弹。以目前的房价基数,只要出现千元调整就是10%以上的降幅。

另一方面,也有业内人士将闽侯热点板块调价动力不足与其较高的成本相联系。

在售项目中,除了万科又一城的楼面价不足千元之外,正荣财富中心楼面价为4219元/㎡,博仕后悦府楼面价为3722元/㎡,泰禾红悦楼面价为3079元/㎡。“加上建安成本后,这些项目的成本都超过7000元/㎡。且各类税费、人力的投入也同样占据一大部分。

但这并不能成为闽侯项目不敢大举动价的理由。张旭东表示,“此前,闽侯率先出现千元调价、价格一步到位的楼盘,总能占据周成交前十,开盘去化速度也明显加快。这样的情况也说明只有价格降到位,销售才能真正提升。