福州楼市万元大战一触即发 南屿板块调价或明或暗

一直是以市中心为原点的福州房价，随环线向外扩散而降低。不过，如今楼市已在改写这一传统概念。

据福州房产网记者调查，中秋节后，市区环三环沿线打出了“主力户型不过万”的宣传，不少项目不仅均价与闽侯看齐，甚至部分房源还出现倒挂。

福州和外围板块如闽侯同样站在万元单价的同一起跑线上，究竟谁能更胜一筹?对闽侯来说，面对着市区猛烈的价格攻势，是不是也到了大步调价的时候了?

事件

城南均价首现“不过万”

金九，福州价格战再次从南部撕开口子。

中秋前后，禹洲天悦湾率先打出调价信息，88-120㎡瞰江地铁精品房源8500—9500元/㎡，主力户型房价不过万，18楼9696元/㎡。此前，禹洲天悦湾在6月份开盘的均价为11750元/㎡。而原先首次开盘时的认购客户也被引导到本次特价房源中。

对此，有市调人员透露：“价格调整的原因，和当前的市场情势有关，原先的价格不够有吸引力。”而项目一步到位降到万元以内后，销售情况立即好转。据了解，上周末调价信息公布后立即启动公开选房，推出100套房源后去化在七八成，远超此前开盘人气，且也成为近段时间少有的高去化。

而城南板块的另一项目，三江城则在近段时间打出“7800元/㎡起价”，虽然特价房数量极其有限，但实际在售均价也在10000元/㎡出头。而在第一季度，三江城的备案价格多在11000元/㎡。

三环沿线房价看齐闽侯

城南板块的动价并非市区个例。放眼市区环三环板块，价格变动同样亲民。

在配套日益健全的金山板块，华润橡树湾1788㎡三房新品开启“7天众筹”团购模式，最高每人总价特惠15万，折扣算入后均价在10900元/㎡左右，在上周末项目趁热开盘，去化也超过六成。此外，淮安的金辉国际住区，每周推出百套特价房，低至7.5折，价格亦在11000—12000元/㎡左右。

再看东二环—东三环区域，中联东郡则打出区域新低11000元/㎡。而北三环周边三盛国际公园近期推出的员工特惠7.8折，特价房均价多在11000—12000元/㎡左右，低楼层单价不过万。

此前，福州楼市各区域的价格可谓“泾渭分明”，二环内房价超2万元/㎡，甚至核心区域逼近30000元/㎡，二环周边17000—18000元/㎡，二环—三环外围板块价格普遍在13000—15000元/㎡，闽侯板块9000—11000元/㎡。

而如今经过大半年的价格拉锯、博弈，市区二环内项目均价在20000元/㎡徘徊，二环外退至14000—16000元/㎡，三环周边则回落至10000元/㎡大关，几乎与闽侯南屿、上街板块价格持平。

这也使得福州市区和闽侯之间的价格壁垒彻底被打破。业内人士林先生表示：“市区和闽侯的价格分界线出现模糊，增大了购房者的选择空间，但也将加大这类价格区间模糊区域的抢客力度，使得更多闽侯的购房者被‘截留’在市区。因此环三环区域不少项目调价后，成交量立即出现明显提升。”

反击

闽侯动价频频

显然，市区房价退至万元门槛，压力最大的当属闽侯。

历经去年猛涨2000—3000元/㎡，闽侯南屿、上街板块的均价多在11000元/㎡左右。

业内人士张旭东表示，“当市区和闽侯又再次站在万元单价的同一起跑线上，闽侯低价优势不再，今年以来闽侯成交一路下跌。随着市区越来越多的楼盘出现价格的调整，想要赢过市区盘，闽侯想不动价格或者少动价格几乎不太可能。”

据记者调查，闽侯原先的坚挺房价也不再是“铁板一块”，各个板块价格均出现了不同程度的松动。

荆溪板块动价快又狠

早在年初，福州外围板块动价最快的就是荆溪板块。而在金九中，该板块的两个主力项目“放价”力度同样不可小觑。

世茂御龙湾推出150平方的复式产品，均价在6800元/㎡左右，此前平层的均价在7500元/㎡左右。同样是复式住宅项目，其去年8月所推房源户型更多，均价则在8700元/㎡左右。而阳光城西海岸则应市举办金秋购房季，“6600元买江景大三房”。从成交曲线来看，目前项目售价7600元/㎡，而几个月前的成交价为8500元/㎡。

在2013年，该片区的住宅项目价格多在9000元/㎡左右，价格变动已经超过千元。

上街板块出现数百元降幅

原本以成熟配套见长的上街板块，也在近期开启了调价步伐。万科又一城的专场团购最低9588元/㎡。带装修的房源均价与同区域的毛坯房单价差距缩小到数百元。据了解，项目成交均价也从今年4月份的12500元/㎡跌至目前的11200元/㎡。而已经是尾盘的博士后官邸，则在博仕后淘房节中推出十多套特价房源，同样出现了数百元降幅。

南屿板块调价或明或暗

势头正猛的南屿板块，也开始了或明或暗的调价。

正荣财富中心推出9月购房“3零风暴”优惠：购房首年享受0月供、0物业、0契税，三重优惠均以购房折扣形式体现，“总价62万买中心大3房”。据售楼人员介绍，该户型为78平方产品，折合单价不到8000元/㎡，具体特价房数量将根据开盘情况确定。而8月份，该项目推出的优惠为“70万起住大三房”。从成交价格来看，8月成交价为9800元/㎡，其首次开盘的价格则在10500元/㎡左右。

一直没有较大价格动作的泰禾红悦，近期高调推出“79万享97㎡大三房”，以特价房形式推出89平方户型，折合8800元/㎡。售楼人员表示，特价房每天都有指定楼层推出，“有得选、有得挑”。从备案价格变动来看，价格从今年5月的最高峰10100元/㎡，调整至目前的9600元/㎡。

疑问

重压之下闽侯会否大调价?

实际上，目前市区不少项目的调价幅度都以千元为单位计算，步步逼近成本价，与此相比，闽侯数百元的动价幅度还欠点火候。

闽侯一项目营销经理就坦言自己的纠结：“目前预约量并不算好，很多购房者都在闽侯和市区做对比。许多购房者都会问，市区房价都降到1万了，你们有没更多优惠?但是降价也纠结，降不到位等于没降，降得直白又怕业主反弹。以目前的房价基数，只要出现千元调整就是10%以上的降幅。”

另一方面，也有业内人士将闽侯热点板块调价动力不足与其较高的成本相联系。

在售项目中，除了万科又一城的楼面价不足千元之外，正荣财富中心楼面价为4219元/㎡，博仕后悦府楼面价为3722元/㎡，泰禾红悦楼面价为3079元/㎡。“加上建安成本后，这些项目的成本都超过7000元/㎡。且各类税费、人力的投入也同样占据一大部分。”

但这并不能成为闽侯项目不敢大举动价的理由。张旭东表示，“此前，闽侯率先出现千元调价、价格一步到位的楼盘，总能占据周成交前十，开盘去化速度也明显加快。这样的情况也说明只有价格降到位，销售才能真正提升。”