以房养老试点很多但难点很大 只是看上去很美

　　7月1日起，北京、上海、广州和武汉四地启动“以房养老”试点工作，时隔3个多月，上周末，首款“以房养老”试点产品才正式出炉，虽未知成效如何，究竟是否能长久执行。保险企业观望，人们观念的转变，相信“以房养老”被实施接受大概还会持续很长一段时间。

　　难点一：房子得留给子女

　　以房养老保险已被提议多年，但推广开来仍有很多难点。家住金水区的尚老太太谈到这件事以后直摇头，“我有儿子，去养老院养老本身就丢人，更何况还将房屋抵押给保险公司，儿子媳妇肯定觉得自己会背上骂名。

　　对于“以房养老”，大多数老人都不支持，因为他们认为“房产是用大半辈子积蓄换来的，再怎么也得留给子女”。

　　而不久前媒体报道的成都“以房养老第一人后悔”的消息，更给这一新生事物泼上一盆冷水：2012年10月，时年79岁的钟大爷与所在社区管理机构签署协议，规定由社区安排人员照顾他的衣食住行、看病就医。协议还规定，钟大爷去世后，房产将过户给社区。2014年钟大爷接受采访表示，自己的生活质量没有得到明显改善，他实际上没有用到社区的钱，甚至自己的钱都很难支取。钟大爷表示对以房养老这件事很后悔。

　　有专家指出，“以房养老”是一种新型的养老模式，能否得到市场认可涉及很多问题，比如传统观念问题。“传统思想影响依然很大，住房反向抵押养老要被老百姓认可有不小的难度。按照中国的传统观念，房子作为一种家庭财产是需要留给下一代的，有子女的家庭通常不愿意接受这种方式。”除此之外，这种养老方式还涉及很多法律问题，比如财产纠纷、继承等等。“传统观念的转变、法律制度的完善、社会对老年人权益保护的认知水平等因素都可能决定未来住房反向抵押养老保险是否能成功推行。”

　　难点二：房价涨跌难测风险大

　　“我愿意选择‘以房养老’这种方式，前提是保险公司给我的钱要远远高于将房产出租所获得的租金。但是，由于住房市场的走势不企稳，前景难预测，因此险企无法做保险精算，也就无法保证一直给付我那么多的钱，而这种不确定性不光增加了险企的风险，同样也影响了我对这个产品的选择。”

　　其实以房养老最大的风险来自于不可预测的房价。有专家指出，若房价上升，房屋未来增值的那部分是投保者无法享受到的。若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将部分风险转移给银行或保险机构。“目前来看，相关机构对试点比较谨慎，大家最担心的是推行住房反向抵押养老可能会导致自身利益受损，得不偿失。”

　　值得注意的是，我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，险企或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　保险公司一般会在评估房产风险和收益完毕后，就给投保的老人每月定额发放生活费，不会再随便进行调整。目前中国的房价波动比较大，如果根据房价去调整支出的生活费，成本很大。此外，很多时候二手房市场还涉及有价无市的问题，最终卖出价可能并没有市场叫价那么高，那么就此去调整生活费风险也比较大。且每次调整还要进行评估和重新计算，相当费时费力。

　　另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？虽然《指导意见》中要求试点保险公司须必备较强的保险精算技术，聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价，并具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员。但其评估是否权威？投保人对其评估是否认可？此外，第三方市场评估房屋体系是否成熟？估高了，保险公司或将承受亏损的风险；估低了，会让老人感到吃亏，政策难以延续。

　　“最大的风险是我们无法预测房价的走势。”一位险企的负责人表示，未来具有很大的不确定性，“而当初为何以北京、上海、广州、武汉为试点，除了考虑一线城市的老人比较容易接受新生事物之外，还有就是一线城市的房价相对刚性，预期看涨的可能性更大。”