二手房营改增引关注　榕楼市无赶“末班车”现象

　　福州新闻网3月22日讯（福州晚报首席记者 江海）今年两会上透露5月1日起二手房交易营业税将改成增值税后，在包括福州在内的全国房地产市场上都引起关注。记者昨日获悉，福州二手房市场上，的确有很多交易者产生了较多疑问和担忧，也有部分交易者加快了交易进度。但总体来看，类似2013年3月“新国五条”出台后传闻二手房转让按增值额的20%缴交个人所得税而引发的集中交易“末班车”行情暂未出现。业内人士表示，所有行业税负只减不增是既定政策，市民不必过于担心。

　　 二手房营改增引发疑问和担心

　　“现在确实大家都在问营改增的问题，尤其是交易双方面谈时都会说到它。因为目前没有具体消息，多数人只是猜测，所以忧虑情绪是主要的。另外还有不少尚未挂牌交易的业主，最近常常到门店或者打电话来咨询营改增可能产生的影响。”昨日，福州多家二手房中介负责人告诉记者，二手房营改增的确引起了不少交易者的疑问和担心。

　　目前的福州二手房市场上，普通住房产权证满两年，免征营业税，不足两年，全额征收营业税。业内人士分析预测，实施营改增之后，原业主的增值税缴纳方式可能有以下两种选择：

　　一是据实征收，能提供买房的税费、贷款利息、经纪人中介费等凭证，进行足额抵扣，按增值税的税率差额征税。目前，业内普遍认为房地产业营改增的税率有可能是11%；第二种是核定征收，房东无法提供相关凭证，对销售额全额征税。目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3%。而在目前来看，营业税改增值税，最大的未知数是“是否按照增值额来纳税”。早期入市的业主房产价值升幅可观，以一套五一广场附近的二手房源为例，一套前几天成交的75平方米户型的成交价是193万元，而业主当时购买时每平方米仅5000多元，增值额高达150多万元，如果按照增值额来纳11%增值税，税收会高达16.5万元。

　　目前福州二手房市场上，交易中业主实收模式占主导，大约80%的交易都是业主实收，20%是各付各税。即使是各付各税，业主在房价中也已算进税费，只是两者税费分摊模式不一样。在这种情况下，二手房买卖的税费支出一般都由买家承担，因此，税费增加的成本都转嫁给买家，对促进交易明显起到抑制作用。

　　 暂未出现赶“末班车”现象

　　不少业内人士都还记得，2013年3月“新国五条”出台后，传闻二手房转让要按增值额的20%缴交个人所得税，加税的猜测曾经在市场上迅速掀起一波交易高潮。随着后来细则出台，恐慌消失，市场才恢复平静。这次“营改增”改革，是否会重演当年的行情呢？

　　福州多家房产中介人士表示，的确有一些业主对政策非常敏感，已经催促买家尽快过户，免生枝节。但总体来看，业界和很多交易者都认为国家不大可能在此时出台和“去库存”相反的政策，所以“末班车”行情没有出现。

　　知名房产专家杨红旭分析说，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。国家的态度是要针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施，保障所有行业税负只减不增，所以，业界仍然有强烈的观望情绪。

　　此外，根据目前国家的去库存政策，满两年的二手房是免除营业税的。对营改增以后，满两年的税收优惠是否仍会存在这一点，业内人士表示，他们估计政策延续的可能性比较大。