个人转让房产营改增 百万房未满2年可省税2400元

　　福州新闻网4月26日讯（福州日报记者 欧阳进权）5月1日即本周日营改增将全面推开，此次营改增涉及的房地产业和金融业数量较少，但房地产业营改增辐射面更广，除了开发商，普通企业购置房产、个人转让住房均受影响。营改增给个人住房转让带来的税负重了还是轻了？改革后需要注意哪些问题？记者昨日咨询了国地税等有关部门。

　　 两类情况可享免征

　　营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为缴纳增值税。市地税局12366纳税服务热线工作人员表示，改革前后政策基本一致，根据规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。时间划分和执行税率与目前营业税一样。

　　享受免征增值税的情况还有一类，即涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房屋产权，但个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外转让视同销售。

　　 注意购房征税时点差异

　　需要提醒的是，目前我市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则已调整。

　　市地税直属税务分局有关负责人说，我市套数认定标准调整主要影响契税缴纳，征税时点的调整目前影响的是营业税，今后影响的是增值税缴纳。

　　其中，个人转让住房征税时点，不再按原购房合同签订时间认定，改按契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定。比如，林先生2013年签了购房合同，购房发票写的也是2013年，但产权证今年才办理，像这种情况以产权证上的时间为准，持有仍不足2年。

　　因此，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　 百万房未满2年

　　改革后可省2400元

　　如果个人住房未满2年，营改增前后纳税有何不同？

　　记者了解到，目前营业税税率5%，今后增值税征收率也是5%，比例并未调整，但营业税是价内税，增值税是价外税。

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+5%），应纳增值税额=销售额×征收率。比如，一套不满2年的住房售价100万元，增值税应纳税额=100÷（1+5%）×5%=4.76万元。

　　当前营业税下是总价按照5%的税率征收，100万元住房的营业税应纳税额为100万元×5%=5万元。

　　不难看出，营改增后可省税5-4.76=0.24万元，即省税2400元。

　　 房贷利息能抵税吗？

　　此次营改增不只是扩大试点行业范围，同时扩大了增值税抵扣的范围，将不动产纳入抵扣范围，这将让众多榕企受益。目前福州有4.2万户一般纳税人，通过外购、租入、自建等方式新增不动产，都可以获得抵扣税款、减轻税负的实惠。

　　福州一家企业还咨询说，他们在异地买了一套住房，是否可以抵扣增值税进项税额，也得到了肯定的答复。

　　金融行业此次也纳入营改增试点，对此有人咨询说，购房贷款利息能否抵扣增值税？税务部门表示，根据试点通知规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，不得从销项税额中抵扣。因此，取得贷款服务的进项发票不得抵扣。

　　此次营改增主要由国税部门执行，但住房交易营改增将由地税部门代办，同时个人转让住房的征税及开票地点不变。福州城区在福州市房屋登记中心本部（福屿路200号）和市民服务中心4楼（高桥路69号）地税住房交易窗口征税及开票。