专家谈年内房价走势：市场依然偏弱 价格由跌转涨难

　　【导读】深圳即将允许经适房上市交易，差价补交比例只有50%。《央广财经评论》本期观点：经适房入市不会搅动楼市，供求关系依然主导未来走向。

　　央广网财经9月9日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，金九银十都是传统的楼市销售旺季，但是今年的情况却没往年那么火。反倒是深圳市经济适用房将可以上市交易的消息今天引起了媒体的关注。

　　深圳市针对经济适用房取得完全产权和上市交易出台了专门的条例，今天开始向社会公开征求意见。根据条例规定，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，也就是说，经适房只要补交50%的差价就能转正。而50%这个比例相对其他城市是很低的，其他城市中，厦门为90%，广州为80%，北京为70%，杭州为55%，上海的缴纳比例则约为市场价的35%的45%。

　　北上广深的房价之高有目共睹，而深圳市经适房转正补差价的比例却低于大多数城市，这体现出了什么趋势，又会不会给房地产市场带来影响？我们先来听听 浙报传媒地产研究院院长丁建刚的见解。

　　丁建刚：我倒不认为一定是低或者一定是高，这个事情还是应该按照法律的约定，按照契约精神来判定这件事情，在没有约定的情况下我们就很难说谁分得多，谁分得少。如果说法律上没有确切的约定，在当时合同上没有确切约定的话政府确实还是应该更多的把这些利益更多的让渡给购房者，经适房本身我们并不需要担心它一下子都会不是说突然给市场增加了这么多房子，而是原来的房子只不过是原来在使用状态现在可以交易了而已，但是并不是说那些房子空着的，然后一下子市场了，是第一点。第二点毕竟它获益只有50%，也并不是所也经适房的购房者或者业主都希望要那个50%，拿到之后再去买商品房，买商品房的话还要继续加上那个差价，所以基本上不必担心对市场产生严重的冲击，对市场冲击更多的还是来自于现在整个市场本身预期比较低迷，还有有些城市土地出让量比较大。

　　我们认为，正如深圳市住建局相关负责人所说，经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难，并不鼓励购买人购房后进入市场交易获利。经适房入市，并不会成为未来的主流。而经适房补差价的比例越来越低，也不会对房地产市场产生明显影响。房地产行业进入调整周期，单纯用行政方式来影响市场肯定会事倍功半，遵从市场规律，才是调整房地产行业的关键方式。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》今天开始征求意见，令人关注的一点是，深圳的经适房上市补差价的比例只有50%，远远低于北京、广州、厦门等城市，为什么深圳市把补差价的比例定得这么低，这背后有哪些考虑？

　　杨红旭：首先，经济适用房有国家相关的一些规定，那就是2007年国家出台的一个经济适用房管理办法，当中对于经济适用房的退出有一些规定，就是说你购买经适房不满五年的，就是不能直接上市交易。如果说一定要交易的话，由政府按原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，就是说五年之内你要想转让的话，其实你是赚不到任何钱的。同时规定的话是购买满5年的话，这个购房人如果说想要上市转让，那么说是应该按照届时同地段，普通商品房与经济适用房差价的一定比例向土地交纳土地出让金等相关的价款。

　　也就是，政府当时是便宜卖给你的，主要是免交土地出让金和相关的税费，那么说是满五年退出的时候，要向政府交相关的一些补偿金。但是这个比例并没有说，比例的话是由市县级人民政府设定，也就是各地的话这个比例是不一样的，国家没有规定统一的比例，所以说是不一样的，这样的话肯定有些差异，有的地方高，有的地方稍微低一点。我认为，经济适用房这个东西应该是逐步退出的，保障房应该是以出租为主，然后的话是经适房为辅这样一个模式。

　　我认为50%这个比例是偏低了一点，因为我们毕竟的话，就是不是让经适房牟利的，主要还是能让他们自主需求的。所以说能不转让就不转让，包括说一旦转让的话我认为这个比例可能要定到70%到75%左右可能是比较合理的一个水平。不然的话，我认为主要以后要向上海学习，就是实行购物产权法。买房的时候就已经设定了比例，比如说上海的话有所谓的5：5，6：4等等，你这样的话一旦买房的时候就已经确定了产权比例，卖房的时候根据这个比例去分钱就OK了，所以我认为目前这个退出比例问题的话，全国不统一，这个是临时的一个措施，未来仍然会形成统一化。

　　经济之声：因为经适房的属性是保障房，但是其实我们提到了虽然比例低，但是也是尊重契约的精神，因为各地可能开始初期制定的标准是不一样的。但是现在大家真正关心的是如果经适房转正上市的话，会不会对现阶段的房地产造成一些明显的影响？

　　杨红旭：这个应该不会的，因为经济适用房的出售毕竟是少数，而且要满5年才能出售，很多人可能不愿意出售，他可能要一直持有的，所以说这个量应该说是比较小的，这个量不足以影响市场的供应关系。

　　经济之声：正如前面我们的嘉宾丁建刚所说，现在对房地产影响最大的因素还是市场自身的情况不佳。数据显示，中秋小长假的前两天，54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套，预计小长假三天合计签约套数将达到1.1万套。这一成交量虽然相比去年同期低了15%，但已经是今年以来最好的小长假签约量。楼市相比往年还是清淡的，但是似乎也出现了一些起色。那么今年年内房价走势会呈现出什么特点？

　　杨红旭：首先这个长假的话，不管两天还是三天的数据，这个数据段阶段太短了，实际上不能说明问题。可能有些城市的话因为过节，所以有些数据它没有再往上进行备案或者说把数据转上去，所以说看短期的话意义并不是很大。从我们的数据来看的话，是今年8月底开始的，开始的话是市场成交以后复苏和反弹，我们认为九月份、十月份成交量可能还会相对七、八月份有个小幅的反弹。但是目前的话，主要是以价换量，开发企业的话必须要促销，甚至力度加大才能够引发所谓的一个成交量。所以，这样的话，市场还是保持一个偏弱的状态，就是说以价换量，价格依然是在调整和下跌，年内价格是难以完成由跌转涨这一过程，量的话是比上半年会有所起色。