专家：楼市降温并非崩盘 极端情况尚不会出现

有观点认为，房地产泡沫主要有三种类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高。然而，这一观点的逻辑明显混乱：过度建设、过度借贷、价格过高，这三者不是并列关系。其中，价格过高是泡沫的表象与结果，过度借贷是推高价格的重要原因，而过度建设跟价格过高关系不大，是供需关系变化过程的产物，也即只有泡沫破灭后，才会发现原来建设量过大。

具体分析上述观点所指出的三个泡沫。一是所谓过度建设形成的泡沫。从房价泡沫内在形成机制分析，起决定作用的是需求端而非供应端。从需求端分析，投资投机性购房需求的比重，决定了房价泡沫是否会生成，能形成多大的泡沫。在一个自住需求为主的住宅市场中，不容易产生泡沫，比如鄂尔多斯和温州的泡沫，主要是投资投机性需求造成的。内地绝大部分三四线城市的住宅市场需求，都与二者不同，是以自住为主导的，尤其是近两年。

笔者认为，内地的二线城市，主要包括计划单列市和省会城市，这些城市基本都属区域核心城市，可以说是现阶段房地产市场中供需两旺、形态最为健康的地区。至于三线城市，主要是地级市，多数城市的人口仍在增长，少数城市趋于停滞或减少。由于土地不稀缺，地方政府对土地财政依赖度高，所以土地供应和住宅供应量偏大，形成了供大于求的市场格局。然而，这些城市的房地产市场，多处于“长个子”的阶段，当地居民的改善需求、旧城与城中村改造需求、辖区内乡镇居民进城的购房需求，形成较强的自住需求。这类地区的居民确实已不太缺房住，但缺乏品质优良的社区与产品。

当然，确实也有少数三四线城市，以及少数二三线城市的新城新区，住房供应量严重过剩。但一定要搞清楚整体局部的关系，内地房地产市场整体并不存在严重过剩(内地城镇地区的人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数，这三个核心指标皆未饱和)，也没有大泡沫，只是很小的局部，存在“溃烂”。

所谓的过度借贷产生泡沫。笔者认为，这是导致房地产泡沫的重要因素。但内地还没那么严重。从泡沫形成规律看，房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持，宽松货币政策和流动性过剩。除了境外热钱涌入这一外部因素外，导致流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。