客户资金困难还不起房贷　银行二审获优先受偿权

　　在商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只能预告登记证明。如果要办贷款，就需要用此房屋作抵押登记手续，房管局会给抵押权人（一般是银行）一张抵押物的凭证。这就是抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

　　到商品房能办证时，一些购房人因不想还贷款或其他原因拖着不去办理，此时银行能否对房子行使优先受偿权呢？针对这一实践中常见的争议较大的问题，我市法院在近期的相关判决中给出了明确的说法。

　　 传统判例：

　　 银行对预登记房屋主张优先权 未获支持

　　 法院：没有办理正式抵押登记，不予支持

　　2011年1月，方女士以所购买的商品房提供抵押担保，向银行贷款65万元，房地产公司作为保证人，三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定，若方女士未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，银行有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，并要求方女士立即归还借款本息及相关费用。

　　2011年2月，方女士办理了预购商品房抵押权预告登记。此后方女士按合同约定进行还款。但自2014年5月份起，她未按约偿还借款本息。

　　银行从保证人房地产公司账户中强行扣划后，于去年下半年向福清市法院起诉，请求判令方女士偿还借款本息及相关费用，房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；若方女士未履行还款义务，银行有权将抵押物折价或对拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。

　　福清法院经审理认为，银行已按合同约定向方女士提供了贷款，方女士逾期还款构成违约，银行有权按合同约定提前收回全部贷款本息。

　　银行主张对方女士提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产的所有权始终未转移至她名下，银行办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，银行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。

　　依照《物权法》中关于“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，本案抵押权并未设立。银行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。

　　法院一审判令方女士偿还银行借款60.97万元和利息、罚息及相关费用；房地产公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向方女士追偿；驳回原告的其他诉讼请求。