《不动产登记暂行条例》解答三

尹 飞　中央财经大学不动产法研究所所长、教授 　　《不动产登记暂行条例》业已经国务院通过，并将于2015年3月1日起施行。《条例》的颁布，对于统一不动产登记机构和登记规则、规范登记行为、保障交易安全、维护权利人合法权益具有重要意义。 　　《条例》充分贯彻了全面推进依法治国的时代要求，适应依法行政的要求，规范、明晰了登记机构职责，合理建构了登记程序，尤其是按照“权责统一”的要求，以专章（第五章）规定了“法律责任”。虽然“法律责任”一章条文仅有四条，但其涉及的内容遍及《条例》各章节，涵盖了不动产登记全过程中登记机构的职权与责任，对于规范不动产登记机构和登记人员的登记行为，有效实现《条例》的立法目的，具有十分重要的意义。 　　一、明晰登记机构及其工作人员职责是实现统一登记的必然要求 　　《条例》第一条开宗明义明确了其立法目的，即“整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。可见，整合不动产登记职责、规范登记行为，是《条例》制定的直接目的。 　　规范登记行为，就需要明晰登记机构及其工作人员的职责。之所以如此，是登记行为作为行政行为的性质所决定的。在《物权法》制定过程中，对于登记行为究竟是行政行为还是民事行为存在争论。但从《物权法》的规定来看，虽然其赋予了民法上的法律效果，究其本质，仍然是将登记作为行政行为来对待的：《物权法》明确讲了不动产统一登记的要求，强调统一登记的范围、登记机构以及登记办法由法律、行政法规规定，这就赋予了登记机构办理登记的法定权限和职责；《物权法》对登记的基本程序进行了规范；还对不动产登记导致不动产物权变动或者对抗的法律效力进行了规定。从这些规范来看，登记机构作为行政机关，其权限或者说职责来自于法律的赋予，行使权力也要遵循法定的程序，体现了依法行政的要求。在《物权法》等法律规定的基础上，《条例》对不动产的概念进行了界定，对登记类型以及依法可以办理登记的不动产权利进行了列举，从而明确了不动产统一登记的范围；《条例》还明确要求登记机构应当是县级以上地方人民政府的组成部门，这就进一步确认了不动产登记行为作为行政行为的法律性质。 　　明晰登记机构及其工作人员的职责，是依法行政的必然要求。既然登记行为是行政行为，必然要坚持依法行政，实现“机构、职能、权限、程序、责任法定化”。由于不动产登记的法律效果在《物权法》中已经有了比较全面的规定，这就决定了不动产登记法本质上是行政程序法，其规范的重心在于不动产登记机构办理登记的程序以及相关的权限。无论是对登记范围的列举还是对登记机构的确认，根本目的都是为规范登记机构办理登记程序而服务的。从《条例》来看，其明确将不动产登记界定为“不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”《条例》着重规范了不动产登记的具体程序，明晰了在不动产登记的发起、受理、审核、记载等阶段以及相应的信息共享与保护等环节，不动产登记机构及其工作人员相应的职权，从而为登记机构依法行政奠定了坚实的法律基础。 　　明晰登记机构及其工作人员的职责，是不动产统一登记的目的之所在。之所以要对不动产进行统一登记，主要目的在于改变目前多头登记的现状，避免当事人到多个部门办理和查阅登记、增加交易成本、损害交易安全。这就必然要求整合现有各不动产登记机构的职责，将登记职责统一到一个机构中去；使用统一的登记簿册，遵循统一的登记规则，建立统一的信息平台。因此，统一登记就意味着登记机构和登记人员职责的统一和明晰。这有利于减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率。 　　二、《条例》对登记机构及其工作人员的职责进行了全面规范 　　“规范登记行为”的立法目的决定了《条例》将明晰登记机构和登记人员的职权与责任作为其基本内容贯穿于《条例》的始终。从《条例》的规定来看，登记机构的职责大致包括以下几个方面： 　　一是登记职责，即登记机构在依法办理登记的过程中应当履行的职责。具体包括：登记机构受理登记申请时的形式审查职责和依法受理职责；登记机构受理登记申请时对登记申请材料的查验职责；法定情形下登记机构的实地查看职责；符合登记条件时，登记机构及时准确予以登记的职责；以及不符合登记条件时，依法不予登记的职责。 　　二是完成登记辅助行为的职责。这主要是指登记机构在办理登记之外依法承担的登记辅助行为中的相关职责。具体包括：登记机构依法设立、制作、保管登记簿的职责；登记机构完成登记后，依法核发、换发、补发权属证书和登记证明的职责；依法收缴伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的职责；登记机构将其登记的信息及时纳入统一的不动产登记信息管理基础平台、确保登记信息实时共享的职责；登记机构依法向权利人、利害关系人、有关国家机关提供查询、复制不动产登记资料的职责，等等。 　　三是登记机构作为行政机关所承担的一般职责。具体包括：第一，办理事项公开的职责，例如不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第二，通知、告知的职责，例如不动产登记机构不予受理或者不予登记的，应当书面通知申请人并告知其救济方式。第三，便民利民的职责。例如，不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。再如，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容。第四，保护国家秘密、个人隐私的职责。 　　此外，登记机构还应当承担虽然《条例》并未直接规定，但在相关法律中规定的职责。根据《物权法》，登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得进行超越登记职责范围的其他行为。例如，不得擅自将相关税费的收取作为登记的前置条件；不得随意依职权启动登记程序，等等。 　　三、登记机构及其工作人员未尽职责应当依法承担法律责任 　　十八届四中全会《决定》强调：要“建立权责统一、权威高效的依法行政体制 ”，“行政机关要坚持法定职责必须为、法无授权不可为”。对于未尽职责、超越职责以及滥用职权的行为，则应当依法承担法律责任。 　　因此，对于前述各项职责，无论是登记职责、登记辅助行为职责还是作为行政机关的一般职责，登记机构及其工作人员都应当恪尽职守、认真履职。对于公权力而言，职权也就意味着职责，“有权必有责”。如果登记机构及其工作人员玩忽职守、未尽职责，则要依法承担相应的法律责任。 　　对于法律没有授权、尤其是法律明确禁止的事项，例如超越登记职责进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记等等，登记机构及其工作人员则要恪守本分，绝不越线。 　　还要强调的是，即便登记机构及其工作人员不缺位、不越位，完全依据法定权限履行职责，登记机构及其工作人员也应当在权限范围内合理审慎地行使自由裁量权，严防权力滥用。否则，也同样要承担相应的法律责任。 　　《条例》对登记机构及其工作人员的法律责任的方式也进行了比较全面的规定，包括行政处分责任、行政处罚责任以及民事赔偿责任乃至刑事责任。对于登记机构工作人员而言，其滥用职权、玩忽职守的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于登记机构而言，其登记错误给他人造成损害的，也应当依据《物权法》的规定承担相应的赔偿责任。这充分体现了“侵权要赔偿”的要求。 　　四、登记申请人、相关单位和个人也要依法承担法律责任 　　《条例》中法律责任的规定虽然以登记机构和登记人员的规范为重点，但不动产登记也需要登记当事人以及相关单位和个人的通力协助。结合不动产登记实践中的问题，《条例》也对登记当事人、相关单位和个人的义务与法律责任进行了规定，具体包括： 　　第一，《条例》明确强调申请人应当对申请材料的真实性负责。对于提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的当事人，应当承担赔偿责任。 　　第二，为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性，避免登记错误，《条例》对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为，规定了收缴、没收违法所得等行政处罚，并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。 　　第三，对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，《条例》也明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。