福州上半年楼市数据盘点 哪个区域最火热?

11.07.2014  00:53

随着半年报各种数据的出炉,有两大问题关注度极高,一个是哪个区域最热?一个是哪种产品最受欢迎?

究竟哪个区域最热?是老牌的金山,还是火热的闽侯,或者是新兴的城门,甚至郊县的连江、平潭?

究竟哪种产品最受欢迎?中小户型的刚需产品?改善型的住宅?还是高端的大户型、别墅?抑或是投资的商业、写字楼等?

带着这些问题,记者进行了梳理和采访。

板块

东区、南屿依然红火

数据:根据统计的数据,2014年上半年福州市五区商品房成交中,仓山区以43%的面积占比摘得冠军头衔,在这其中,金辉淮安半岛、三江城及阳光城丽兹公馆等项目贡献巨大;晋安区成交面积位居亚军,世欧王庄、三盛国际公园及保利香槟国际为区域成交主力;台江区占比13%,排名第三。在这些区域中,各个板块的表现也各不相同,其中金山板块以33%的面积占比居首,中心城区排名第二,占比13%,马尾板块和江滨板块并列第三,均占比12%。

分析:金山虽然是老牌区域,但随着配套的不断完善,以及区位价值不断提升,越来越受到市场的认可,从板块上来看,金山持续受到热捧是情理之中。业内人士告诉记者,除此外,还有南屿板块、甘蔗板块,城门板块、东区板块,表现都还相对不错,这些区域在地段上都是不少购房者可以接受的。另外,这些区域定价相对务实,产品类型都是以刚需为主,这都为它们加分不少。而在这些区域中,东区板块则最为耀眼,除地段的原因外,随着东二环区域融侨悦城、首开中庚香开新城、保利香槟国际、泰禾广场等项目纷纷入驻,也都促使东二环成为炙手可热的区域。另外同属东区的金融街一带也有出色表现,中庚香江万里、阳光凡尔赛宫等项目也为区域增色不少。

另外,据了解,随着上半年新盘禹洲天悦湾、保利西江林语的持续放量以及下半年新盘泰禾院子、中发印象外滩的相继入市,预计下半年楼市成交主力仍将集中在仓山区。

而随着“大福州”规划的扩围,地缘优势让闽侯成为仅次于金山的刚需首选区域,将继续作为刚需置业的主战场,闽侯项目在产品定位等方面更加契合市场,以小户型、低总价等为营销噱头吸引客户前往置业。

除此外,一些郊县大盘的表现也可圈可点,比如据罗源湾滨海新城售楼部提供的数据,该项目上半年总销售金额19.3亿元,总套数达3700套。

产品

1 刚需仍是主力

数据:根据统计的上半年商品房数据,从成交结构来看,上半年普通住宅仍主导市场成交,以71%的面积占比傲踞榜首;车位占比12%,排名其次;商业店面占比7%,位居第三;写字楼、SOHO及别墅成交量相对较低。

从各产品线成交情况来看,90-125㎡区间成交量最高,占比达36%;125-144㎡区间占比25%,排名其次。从占比上看,市区70㎡以下小户型产品由于较为稀缺,成交量也占比较低,仅为4%.90㎡以上的首改、再改及高端产品较为普遍,为市区产品主流。

分析:数据刚好也印证了市场的表现,调控的影响挤压了投资群体,因此,目前市场仍然以刚需为主要消费群,这部分人需求的面积集中在80-110m2.而在市区仍以改善型产品或者高端产品为主导,但由于观望情绪存在,可以等待的改善型需求也不会在这个时候出手。同样的,对于一些豪宅、准豪宅等高端项目都要做好去化速度慢的准备。

2 别墅价格提升商业成交量大增

数据:2014年上半年福州市别墅成交面积47011.09㎡,环比降低8%,同比下滑41.5%.由成交走势可以看到,别墅的月成交量起伏较大,金辉淮安半岛、泰禾红峪及三木水岸君山等项目为今年上半年别墅成交主力。均价方面,上半年别墅成交均价达30704元/㎡,同比也有55%的大幅攀升。

另外,2014年上半年福州市商业成交面积200749.18㎡,环比增加120.7%,同比上扬101.1%.商业成交居上半年度商业成交量首位的是台江区,成交面积占比37%,茶亭国际、中亭街改造等商业集中备案;鼓楼区商业面积位居其次,占比23%,三坊七巷历史文化街区配套服务用房、大儒世家及恒宇国际公馆等商业集中备案;晋安区主要是长福世家、世欧王庄及两大泰禾广场商业的集中备案。

分析:别墅方面价格的高企主要受金辉淮安半岛、三盛百督府及万科世玺等高价位别墅集中备案的影响。而商业方面,主要因名成水产品交易中心、世欧王庄等项目商业集中备案,助力上半年商业成交量的大幅上涨。

价格

普通住宅 台江第一 鼓楼第二

数据:在价格方面,区域排行中,普通商品住宅台江区、鼓楼区均价均处在2万元/㎡以上高位水平,分别拿下第一、第二名,晋安区均价17588元/㎡,排名第三。而板块排行中,江滨板块以23783元/㎡居首,中心城区位居其次,价格也在2万元/㎡以上,西区板块在融信澜郡等高价位项目集中备案的带动下,价格以19942元/㎡排名第三。

分析:相较于成交量的萎缩,福州市场在价格方面则表现异常坚挺。但纵观市场,2014年上半年是市场价格表现最典型的阶段,因为刚需群体对价格极为敏感,在排行中上榜的企业和楼盘中,一些市场反应迅速,能及时作出调整,通过活动或者其他营销手段迎合购房者的需求,这些招数往往都十分凑效。一些走快消路线的企业也取得了良好的效果。

后市

9月或开始回暖

数据:上半年商品房供应同比降低23.1%;成交面积同比降低29.6%.商品房供求比为1.27:1,供大于求。上半年度,受市场结构调整及信贷收紧的影响,商品房供需量双双下行,楼市成交呈现疲软态势。另外,截至目前,福州市商品住宅在售存量约345.22万㎡,库存压力凸显。下半年,随着多个新盘的相继入市,市场放量将继续攀升,市场竞争压力增大。

分析:业内人士认为,调整期仍在继续,但从下半年开始,预计将进入另外一种模式,具体时间点大概在9月,之后一月会好过一月,并逐步恢复状态。

同时,今年,福州五区继续加大旧城改造力度,随着旧改的推进,因拆迁、改造而产生的换房需求将继续加大,这无疑为市场带来新的契机。

而在价格方面,预计下半年商品住宅价格涨幅不会扩大,价格整体趋稳。下半年,随着市场结构调整的深入,商品住房价格将趋于稳定,甚至回归理性,涨幅或将收窄。