万达商业地产"技术性"退出IPO 盈利能力仍是绊脚石

　　在筹备了4年多的时间后，万达商业地产最终还是放弃了在A股的上市计划。在业内人士看来，不管是被迫无奈还是“技术性”的主动退出，均表明万达商业地产距离其理想中的资本市场的认可程度仍有一定的距离。

　　 “技术性”选择

　　7月1日，证监会发布首发在审企业审核状态变动概况。截至目前，本年度首发终止审查企业129家，其中：主动撤回企业97家，32家首发企业未按相关规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。而万达商业地产，则出人意料地出现在了上述129家名单上。这意味着，在预披露的最后一刻，这家公司最终还是放弃了在A股继续IPO征途。

　　7月2日，万达官网公布的《关于万达商业地产A股上市终止审核的说明》显示，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核，今后将继续积极探索多种上市途径。根据证监会的有关规定，对于6月底前未完成预先披露的企业，由于其申请文件中的财务资料已过有效期且逾期达到3个 月 ， 将 终 止 审 查 。 万 达 商 业 地 产 此 次 终 止IPO，正属于上述情形。

　　不过，在业内人士看来，相比4年的漫长筹备之路，万达商业地产由于没有进行预披露而终止IPO道路，更像是一个“技术性”的选择。R E T睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为，不排除万达商业地产技术上处理故意造成上市失败的情况。万达旗下已有两家上市公司，并不缺钱。审视今年整个A股行情，不排除万达商业地产在启动上市流程之后发现行情不佳而主动放弃上市的情况。

　　W ind统计数据显示，在过去的一段时间中，A股市场对于包括商业地产在内的房地产市场未来的走向十分担忧：自2013年6月份以来，房地产(申万)指数已经累计下行了15.95%。144家房地产A股上市公司中，破净的就有14家，招商地产、保利地产则始终在破净边缘徘徊。

　　 或转向海外市场

　　值得注意的是，在万达的说明中，强调万达商业地产“形成了商业地产独特经营模式，追求持续稳定的不动产租金及酒店管理经营收入，已成为世界最大的商业不动产商之一”。在国际市场的认可程度上，则是“2013年，国际三大评级机构授予万达商业地产行业最高的投资级评级”，以及“作为非上市民营发行体，万达商业地产两次成功发行了维持友好协议架构下的海外美元债券，打通了国际债券市场通道”。似乎在暗示着：相比国内市场，海外市场对其运营方式的认可程度明显更高，足以支持一场类似IPO的资本运作。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《经济参考报》记者采访时表示，万达此次放弃A股上市实属无奈之举。他指出，IPO需要耗费大量的人力、物力、资金，而近年来我国A股市场对房地产企业上市的闸门并未有放松迹象，万达也是看到了政策无法转向，放弃了此次申报。与此同时，万达已借壳恒力商业地产在香港上市，在多重因素影响下，万达可将部分优质资产装入香港壳中进行融资。

　　除了借壳恒力商业地产香港上市之外，早在2012年5月，万达集团正式宣布了以26亿美元并购全球排名第二的美国A M C影院公司，并将继续投资不低于5亿美元用于后续运营。因此，无论是在香港市场还是美国市场，万达都并不陌生。

　　 盈利模式存疑

　　然而，相对于上市地点的选择，万达商业地产的盈利模式能否真正为投资者所接受，可能才是其更加需要注意的问题。2013年4月，万达耗资6.75亿港元借壳恒力商业地产在香港上市。复牌当日，万达商业地产大涨465.22%，2013年5月31日，最高上涨至5.25港元/股。但自那之后，其股价就一直处于下跌状态，截至今年7月3日累计跌幅已经达到了46.01%。

　　公开资料显示，万达的购物中心、酒店、百货基本处于不盈利状态。2013年，万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262 .5亿元，租金收入仅85 .6亿元，占总收入的5.87%。而同期港资商业地产开发商太古、新鸿基的租金收益分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中，太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

　　万达商业地产2013年年报显示，截至2013年12月底年度纯利为1.91亿元，按年跌17.8%，期内营业额为13 .48亿元，按年下降51 .4%。R E T睿意德高级董事王玉珂表示，从营运的角度来看，万达商业地产尤其是旗下百货的整体盈利状况并不乐观。而其旗下运作成熟且盈利预期良好的项目上市对投资者的吸引力会更大。但万达如果将成熟项目和在建项目、刚开业的项目放在一起打包上市，其对投资者的吸引力将打折扣。菲利浦证券(香港)有限公司研报指出，万达商业地产中短期内融资价值高于投资价值，将给予万达商业地产“中性”评级。(经济参考报 梁倩 吴黎华)