厦门集美法院法官巧用微信聊天记录定分止争

“你自己提前解除房屋租赁合同，是你违约，当然要付我押金。而且押金当时也没有给我，我肯定要从你剩下的房租里面扣啊!”小郑气愤地说。

“明明是你的房屋质量有问题，没办法我才要解约的，你当时也同意了，而且押金我也交给了你的受托人小陈，你必须要把钱退给我!”小林也不甘示弱地辩驳道。

今年8月，在厦门市集美区人民法院的调解室内，房东小郑和租客小林各执一词，却都无法提出明确的依据，局面僵持不下……

房屋现白蚁

租客要求退租退款

原来在2020年8月，小林通过中介小陈租赁灌口镇某小区房屋。小陈告诉小林，房东小郑因为平时太忙，已将房屋出租等事项全权授予给自己，并向小林出示了房东给予的授权材料，由其代房东与小陈签订租赁合同，并代收第一季度的房租及押金等。

小林对房屋十分满意，且家庭急于入住，便与之签订了租赁合同，并缴交了房租和押金合计10000元。谁料，他们一家入住没多久便发现主卧、客厅几处出现了白蚁，小林多次向小陈反馈仍未能得到妥善解决。

2020年11月，该中介机构关闭后，房东小郑才与小林第一次通过微信取得联系。

小林向小郑明确提出房屋存在白蚁的问题，并发送了视频予以佐证，与小郑协商待其找到新居所时提前解除租赁关系，希望小郑届时退回剩余房租，小郑在微信中表示可以退租金。小林将第二季度的房租也支付给了小郑，本以为事情已经解决，便开始安心寻找新的房屋。

押金、物业费起争议

租客起诉至法院

2020年12月，租客小林找到了合适的房屋，正放下心来准备简单和房东做个房屋交接、退费就搬到新住所。谁知房东小郑告诉他，若提前解除合同，应扣除押金，且他的起租日是8月1日，应支付8月整月的物业费用等。

小林觉得十分荒谬，自己明明是8月20日才开始起租，怎么还需要承担前面20日的物业费呢?况且房屋提前解约的过错也不在自己身上，押金不能无故扣除。

为此，双方多次争论，却未能达成一致，小郑迟迟未将剩余租金等款项退给小林。无奈之下,小林起诉至法院，请求法官予以协调。

中介倒闭、合同缺失

双方各执一词

洪法官在收到上述案件的第一时间便翻阅了卷宗，与双方先行电话沟通，了解大致案情，厘清了双方的争议焦点。原来小郑也并非案涉房屋的业主，只是接受朋友委托代办出租事宜，因自身亦有多套房屋出租、无暇打理，便将出租事项又委托给了中介小陈。小林承租时恰逢前租客提前解除合同，其系中途承租，新旧房客起租交接也是通过中介小陈来处理，小郑、小林并未直接沟通过房屋租赁合同的事项。

双方基于对小陈的信任，将房屋租赁合同原件都存放在小陈处，现因中介门店已经关闭，也无法与小陈取得联系，双方都无法取得合同，因此双方对该起房屋租赁合同的起租日、违约责任等存在较大分歧。

调解室内，双方各执一词，互不相让。洪法官一边耐心倾听、记录双方的观点，一边快速分析情况，一针见血地指出双方的矛盾症结：“两位存在分歧的原因是前期未直接沟通房屋租赁合同事宜，仅通过受托人小陈进行对接，且对合同也不够重视，都没有将书面合同及时取回。但现在受托人已无法联络，难以确定合同事项，这才导致两位无法达成一致。”

微信聊天记录帮忙

推演并厘清合同

洪法官指出矛盾症结所在后，俩人对此表示认可，暂时停止了争吵。洪法官建议双方先平静心情，说道：“现在当务之急是确定合同的事项。只有明确了合同事项，两位的争论才能有个答案。既然你们都是通过中介小陈对接租赁合同事宜，那么能否找到当时的聊天记录，我们一起来把合同事项明确一下呢?”

“好，我和中介小陈的聊天记录都有保存，我说的都是真的，你们看!”小林当即调出了与小陈的聊天记录。小郑也对法官的建议表示认可，并将自己和小陈的聊天记录调出。

俩人在法官的协调下逐渐冷静下来，纷纷对应梳理自己和小陈的聊天记录，开始尝试平静地沟通，并对争议的问题，根据聊天记录进行一一对应。法官在旁积极引导，及时化干戈为玉帛，帮助俩人一起推演并厘清合同的相关事项。

最终，在法官不懈地沟通与协调下，双方达成共识。对于起租日，通过小林与小陈的房屋钥匙交接等聊天记录及双方约定房屋的租缴时间等判定，双方最后一致认可起租日为2020年8月20日。对于是否扣除押金，小林向小郑及法官出具其多次向中介小陈反馈白蚁难以治理的聊天记录，同时出示了其购买白蚁治理物品的记录，小郑当即表示受托人小陈未及时核查、治理小林反映的白蚁情况，同意退给小林押金。最终，小郑当场退给小林剩余的租金及押金4500元，小林也立即向法院提交了撤诉申请，双方握手言和。

问题圆满解决，在俩人准备离开调解室前，洪法官语重心长地对他们说道：“两位今后可不能再这么粗心了，一定要注意保存好合同。如果发生矛盾或者纠纷，一定要冷静沟通，依据合同来确定相关事项，运用法律来解决问题。”

“好的，我们以后一定吸取教训，注意保管合同，再也不马虎了!”俩人连连点头。