降息、并购、不动产登记 羊年楼市会有怎样变局？

　　2015年3月1日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　同日，《不动产登记暂行条例》正式实施，这意味着个人住房信息登记联网时代正式来临。

　　就在此前一天，北京最大的房地产中介企业链家地产，宣布与上海第二大的德佑地产合并，意欲突围上海市场进行全国布局。而在此后一天，知名的互联网平台58同城宣布收购老牌地产信息平台安居客，成立新的“58安居客房地产事业部”。

　　羊年伊始，数个重磅消息就砸向楼市，这位原本就处于低迷期的房地产市场，增添了几分变数。降息、整合、不动产登记，羊年楼市，会有怎样的变局？

　　降息刺激有限 楼市仍在徘徊

　　央行降息，房奴们的压力小了一点。然而，比起去年11月央行突然下调贷款利率0.4%，3月1日这次利率下调，力度不算大，也在意料之内，房地产市场的反响比较冷淡。

　　同日推出的 《不动产登记条例》，也没有激起太大的波澜。

　　开发商：哪里来的自信？

　　春节一直是楼市的传统低谷。今年2月，上海新建商品住宅成交面积42.3万平方米，环比减少44.1%。不过，好消息是，今年春节期间成交量要高出去年29.3%。不少售楼处春节还不打烊，备战三、四月的“小阳春”。

　　这样的情况，再加上降息的刺激，是不是预示着楼市回暖？多家开发商对此表示乐观，甚至放言涨价。普陀区一个全新盘尚未开工，售楼处已经建好。在附近新房均价约4万元/平方米的情况下，工作人员豪爽表示，新盘开价至少4.8万元，正常情况下将会在5万元左右。

　　乐观心态并非毫无根据。目前，全上海新房的库存去化周期已经达到了15个月，超过了2008年12个月的历史峰值。而其他不少城市，已经因为压力太大，放松了限贷限购政策。尽管上海一再表示不会放松限购，但全国性的信贷政策正在调整。除了两次降息，央行还在2014年第四季度货币政策执行报告中删除了关于“坚决抑制投机投资性购房需求”的论述。

　　“这意味着对投资、投机性需求从信贷抑制转向中性，不再是被打压的部分。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，“这是巨大的风向转变。”

　　不过，购房者对此未必买账。一家房地产平台机构的调查显示，有四成购房者看涨今年上海房价，其中36.3%购房者认为房价只是“小幅上涨”，仅有6.1%购房者认为会“大幅上涨”，将近六成的购房者认为房价将保持平稳或下跌。而在线下的调查中，仅有14.3%购房者认为今年房价将上涨，35.7%购房者认为房价将保持平稳。

　　一家专营一手房交易的中介门店表示，央行的降息刚刚开始，购房者更关注的，是银行的“利率打折”。“只有银行的利率打折了，购房者才会增加。”

　　购房者：观望，还是观望

　　一手房开发商与购房者的观点有分歧，二手房又如何呢？

　　松江一家房产中介的置业顾问金先生说：“短期来看，降息对上海的市场并没有太大的影响，大多数购房者都在观望两会以后房地产业还会不会有其他动作。”另一家中介的经理潘先生则表示，历年来“金三银四”，来看房的人数都会有所上涨，也不能说完全拜降息所赐。但目前两会正在召开，“大家不会贸贸然下手，可能观望时间会长一点。”目前，多数购房者观望心态浓厚，二手房交易中上下家的心理价位落差较大。

　　看来，降息并非灵药。中原地产研究部总监宋会雍表示，这次降息，力度小于前一次，且连续降息产生“钝化效应”，对楼市提振作用有限。他预测，像降息这样的“微刺激”只能在相对偏窄的时间内有效。

　　降息的效果有限，不动产登记对二手房市场的影响也已在过去的一段时间内逐步消化。“不动产登记去年就已经有风声出来，手中持有多套房屋的人在那时已经抛售得差不多了。”宋先生表示，“所以，现在与去年相比，不论是挂牌出售还是来询问房源的人，都没有明显增加。”而按照德佑地产研究部得观点，不动产登记即使有影响，也局限于中高端房源，对占市场大多数的刚需购房者而言，并没有太大的影响。

　　事实上，这一次的降息及不动产登记，都不是直接的房地产政策。要刺激这个已徘徊了一年多的市场，这样的“药”恐怕不起作用。宋会雍表示，楼市疲软的症结在于投资吸引力不足，“任何基于宏观面、而非针对楼市的单向刺激，都不会推动太多投资转向楼市”。

　　未来：新的刺激点在哪里？

　　市场都在猜测，两会后，会不会有更激进的房产政策出台。个别外媒甚至报道，“调整营业税免征期限”等，已经成为刺激房地产的储备政策。

　　“调整营业税免征期限”等所谓的“储备政策”，已经被相关管理部门否认；　一线城市放开限购限贷的可能性更小。不过，楼市的持续低迷，也不是地方政府愿意看到的。眼下，靠降息这类“微刺激”，显然没有太大作用，而且此次降息之后，存贷款利率已经接近10年最低，继续下行的空间也有限。

　　卢文曦表示，当前政府对楼市的调控主要在“稳定”，即防止风险。作为配合，央行也会有相应动作。但何时出、怎么出相应的“维稳”政策取决于楼市运行情况而定，近期央行连续放水，需要对效果进行观察，如果楼市在短期反弹后再度下行，那么后续政策跟进也顺理成章。而在所有的后续政策中，除了各家银行的利率打折，比较有操作性的，可能是二套房首付比例的调整。

　　卢文曦认为，从银行的角度来看，当前首付利率优惠在9.5折，连续降息后银行利差进一步缩小。而二套房利率都上浮1.1倍，银行有利润保证。从风险控制来看，由于二套房买家本身资质较首次置业者要好，违约可能性小，对银行而言风险低。从市场激励来说，当前改善型买家占到7成左右，都采取卖一买一的做法。

　　“如果将二套房的首付比例降低到四成，对成交的促进效果会非常直接和明显，首付降低幅度1/3，压力大大减轻。预计可以促使二到三成客户直接购买第二套房。”

　　不动产登记？别想多了

　　等了很多年的“不动产登记”靴子，终于在3月1日落下。不出业内所料，这只靴子影响力有限。媒体和网络上只在前后两三天讨论了下新产证的样貌，预测了下哪些城市会第一批发新证，其他的，远不如不动产登记条例公布时那般热闹。

　　借用一位地产评论人的话来说，不动产登记这事说了那么久，该有的影响早就释放完了，不必等到正式施行这一刻。

　　其实，实施不动产登记，不是为了打压房价。《不动产登记暂行条例》里，对现行规定最大的改变是，把原来分属住建、农业、林业、国土等多个部门的多种不动产权利收归起来，目的是“提高行政效率”。另一个改变则是“全国联网”，即特定权利人在全国范围内的不动产信息都归结在一起。

　　所谓“该有的影响”，指的就是这一点。通俗地讲，一个人在国内有多少套房子，不动产登记账簿内一清二楚。个别以灰色手段拥有多套房产的人，在不动产登记后财产状况将“大白于天下”。因此，市场猜测，这部分人会因此把手中房产抛出，造成市场波动。不少人更是由此把不动产登记和“官员财产公开”、“房产腐败”等联系起来。

　　不过，关于不动产登记，还有更深层的猜测——许多人认为，不动产登记是开征房产税的征兆。中原地产研究咨询部就表示，市场担心的并不是不动产登记，而是担心今后“以房定税”。而一旦全国性普遍开征房产税，对房地产市场的冲击就非同小可了。

　　那么，房产税有没有可能紧随不动产登记而来呢？业内普遍的看法是，暂时不会。套用易居中国总裁丁祖昱的一句话：不动产登记只是全国普遍开征房产税的必要条件，但不是充要条件。按规划，2015年将推进不动产统一登记制度的实施过渡，但一直要到2018年，不动产登记信息管理基础平台才会投入运行。是否开征房产税、何时开征房产税，不动产登记并不是一个合适的指征，至少，先要看到房产税立法。

　　还有人担心，不动产登记后，自己的财产状况就没有隐私可言了。这种担忧是不必要的。国土资源部不动产登记中心明确表示，只有权利人和利害相关人才能够查询信息，其他人都无法查询；司法部门、司法机关如果需要查询，也必须提供查询目的和查询的证件。另外，也不是说新的不动产证启用，原来的房产证就没用了。不动产登记中心表示，只有进行了新的交易才会使用新的证书，也就是说，如果不卖房子，原有的证书永远有效。

　　房产中介会消失吗？

　　疲软的市场里，也有一股暗流在涌动。过去“躺着挣钱”的中介，日子开始不好过了。原本，房产中介一直被认为是互联网尚未进入的最后一个领域，但从去年下半年开始，这个局面被打破了。某中介机构负责人直言：互联网冲击下，留给传统中介行业调整的“窗口期”只有一两年。

　　传统中介全国布局

　　变化是迅速的。2月28日，北京排名第一的中介企业链家地产与上海排名第二的德佑地产合并。3月2日，58同城宣布收购老牌互联网地产信息平台安居客。两桩并购有共同的特点，即北京企业收购上海企业，同时，都在朝着全国化、平台化、线上化的方向发展。

　　链家地产号称要做“万亿级的房产O2O平台”，从目前的情况来看，这也是唯一一家有资格喊出这个口号的传统中介企业。链家很早就开始转型，目前拥有非常成熟的互联网平台，自有门店实力也很强，在北京的市场占有率超过一半。“样样都好，就是太贵。”这是北京购房者对链家的评价。

　　当然，作为在地性很强的房地产中介，链家能否在其他城市复制成功还是未知数。但本次选择德佑，足以看出对上海市场的势在必得。

　　信息平台杀入市场

　　安居客和其老对手搜房网自然也不会闲着。原本，安居客是打算自己上市的，但上市前的关键时刻，出了个昏招——对所有入驻中介提高收费。这个举动遭到了十来家中介的联合抵制，并间接导致了上市失败。

　　搜房网的招数更狠，直接伸手进入交易领域，在北上广深推出10万套“自营房源”，宣布仅收0.5%的中介费。这，当然也招来了更为猛烈的中介联合“抵制”。

　　如今，58同城收购了安居客，并谦逊表示：做好信息平台，与各家中介紧密合作，绝不插手到交易领域。不过，58同城以C2C交易起家，深耕三四线城市，租房领域的“个人房源”超过一半，还启用“人工认证”来确保房源来自个人。新成立的58安居客表示将扶持“独立经纪人”和“个人房源”，并宣称，作为平台，对个人和对中介机构“一视同仁”。

　　中介的好日子过去了

　　来自行业领头羊和新势力的“降维攻击”，大概会让本地的传统中介企业原本就不好过的日子雪上加霜。中介费打折？这早已不是什么新闻。部分门店长期生意冷清，甚至有的“一年才成交一单”。

　　伴随房地产市场十年的突飞猛进，房地产中介一直过着“躺着赚钱”的好日子。尽管，成交一套房子很难，但“三年不开张，开张吃三年”心态，足以吸引年轻人们拿着微薄乃至于零的底薪，苦苦挣扎在这个行业里。

　　十年来，中介费上下家各交1%的费率，也一直没有变过。早先，一套房子的价格几十万元；　房价翻了几倍后，一套房子数百万元。中介费随之水涨船高，但中介付出的劳动，是相差不大的。行情好的时候，自然没有问题；如今行情变差，买卖双方难免不满。中介还想过好日子，难。

　　房产中介会消失吗？

　　这一轮整合后，有人惊呼“房产中介要消失了”。的确，中介行业立足于信息不对称，人们之所以特别需要房地产中介，也是因为房屋是高价值的非标产品，信息不对称的情况格外明显。但随着互联网的发展，信息不对称的情况逐步扭转。过去，一个人时间精力有限，一天跑几家门店，对比几套房子已是极限；如今，借助互联网平台，这些事都可以在几分钟内完成。中介的作用确是在削弱。

　　但是，也正是因为房产交易的高价值和专业性，普通买/卖房者仍然希望交易中能有专业的“中间人”，以分担风险。要说中介行业“消失”，并不靠谱。只是，长期以来的低门槛、高流动、人海战术、重视“话术”等等前互联网时代的经营特色，恐怕会在这一轮冲击中发生改变。而一直为人诟病的佣金模式，在更高强度的市场竞争中，应当也会发生质的变化。

　　中介不会消失，眼下的不景气和整合潮，正是行业自我调整的机会。而调整的方向，终归是更专业、更高效，真正回归中介“服务”的本质。■本报记者 赵翰露 本报实习生 王燕红

　　(解放日报)