年末效应与降息刺激 一线地价再现结构性上涨

在央行9·30政策及降息的影响下，土地市场首先反弹，房企在一线城市上演了一场场抢地大戏。

综合多家机构的监测显示，11月一线城市土地出让频繁，其中不乏总价、单价地王，北京等地土地出让金创历史记录，地价出现结构性上涨。

尽管房企都在争抢一二线城市，但高昂的地价和不确定的未来，或将蚕食他们的利润空间，房地产行业谁都能挣钱的时代过去了，拿地和经营的风险在不断加大。

地方推地潮

CRIC研究中心人士指出，今年我国房地产投资额始终在低位徘徊，土地出让金也大幅下降，这直接影响到各地方政府的财政收入和税收，四季度，部分地方政府开始着手调整政策，意在提高开发商的资金流，继而提高房企拿地的积极性。

11月，央行降息更为市场注入一针强心剂，企业信心恢复，一线城市土地市场显著回升。

当月，上海、广州、北京等接连拍出高价地块，在一线城市土地市场升温的带动下，本月全国土地市场延续10月上升势头，成交总价持续回升，总成交金额为1256.7亿元，环比上升34%，同比减少38%。

以上海为例，上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的最低谷之后，在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰，环比上涨了678.5%。

二线城市中，南京市国土部门自10月28日起至今，已推出33幅地块，总推地量近164万平方米。这33幅地块遍布南京各大板块，其中包括河西、城东、城南、城北这些主城区的多幅稀缺地块。

在土地出让热潮中，总价、单价地王也频频出现。11月18日，中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下上海董家渡地王，提振了上海土地市场。

11月24日，在广州， 越秀地产 豪掷64亿人民币拿下广州年内新地王白云涂料厂地块，伴随这一地块的出让，广州顺利完成了今年800亿的土地出让金任务。

从CRIC研究中心排行榜来看，就排名前列的成交地块情况而言，11月均远远超出10月：月初，中海地产经42轮竞拍击败天恒和永同昌联合体，以28%的溢价率、59亿元获得北京石景山老古城综合改造项目；月末， 阳光城 以21.08亿竞得的上海杨浦内环宅地，楼板价达4.1万元/平方米，不仅刷新了板块楼板价纪录，更比上月全国单价地王高出六成。

亿翰智库的数据显示，截至11月23日，万科、远洋、华润、 碧桂园 、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地，涉及金额270亿元，达到最近8个月以来单月最高。而今年前9个月，20大标杆房企合计拿地金额仅2028亿元，同比减少45%。

房企的拿地热情正在延续。12月3日，北京整理储备中心新推出3幅地块，总起始价达75.15亿元，其中位于丰台区花乡白盆窑村地块起价就高达70.7亿元，为今年北京推出地块中起始价最高的地块。

21世纪经济报道记者获悉，不少房企对上述地块表示感兴趣，业内人士预计花乡地块有可能创下北京总价新地王。

“房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天认为，近一个月标杆房企在土地市场开始逐渐活跃，说明房企对后市预期开始好转。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从拿地时间点看，在第四季度，主要是一些年度销售业绩超过75%的房企在积极进入土地市场，这种情况可能会一直延续到明年1月份。

争抢一二线

值得关注的是，房企此轮拿地热潮，集中于一二线城市，尤其是一线城市，整体土地市场仍然处于相对低迷中，市场分化严重。

2014年11月，CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为2635万平方米，环比下滑13%，同比减少67%。

而中原地产市场研究部统计数据显示， 截至11月底，20大标杆房企年内拿地合计为2658.24亿，其中一二线城市合计拿地比例为2352.19亿，占比为88.5%；20大房企在一线城市拿地金额为1035亿，占比为38.9%，远超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

一些中小房企也热衷于在一线城市高溢价拿地。11月19日，上海浦东新区惠南镇地块被 东原地产 拿下，楼面价13092元/平方米，溢价率105.11%，；11月26日，阳光城以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企在回归一二线城市避险。从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，三四线的很多城市库存积压已经非常严重，特别是人口新增放缓的城市，有可能在最近再次降价促销；部分三四线城市的楼市风险仍在加速聚集。

花样年总裁潘军对21世纪经济报道记者说，目前手里有很多三四线城市土地的房企，都应该计提存货减值准备了，不过，如果计提的话，估计有些公司会跌破净资产。

在避险情绪推动下，一线城市被标杆房企看好。“特别是降息后，一线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于0。”张大伟说，三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

中原地产数据显示，北上广深四大城市的住宅土地成交全面创造历史记录，截至11月末首次突破3000亿大关达3190亿，全年将有望突破3500亿。

从楼面价来看，2014年截至11月，一线城市成交的195宗住宅土地平均楼面价高达11886元每平米，环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

地价大涨之忧

尽管土地市场热度飙升，但对于政策催生的这种结果来说，并非房企所想看到的。

“土地市场先于销售市场快速反弹，是我们没有想到的，”深圳一位大型房企人士感叹，本来以为今年四季度土地市场会有抄底机会，公司账上现金也有很充裕，但是9·30和降息政策出台后，一二线城市的地块反而变得更贵了。

该人士直言，政策的出台打乱了市场的步伐，也打乱了房企们的经营节奏。

陈啸天说，很多房企都表示，不希望政府那么快出政策。这些政策对于整个房地产市场带来的后果比较严重，导致地价没有怎么下来。

他指出，2013年房企“较滋润”，是因为2011年上半年房价跌得很厉害，地价随之下跌，导致2013年结转的项目利润率较高。但现在地价下不来，房地产利润率会整体往下走，出现不良资产概率也会高很多。

对于目前房企争抢一线土地的问题，华东一位开发商人士称，一线城市土地资源稀缺，并不意味着房子不愁卖。很多开发商之前拿的地王现在都开不了盘。而开发商抢着拿地的理由是为了让公司能够有项目持续开发下去，作为 上市公司 ，是为了让业绩保持增长；至于利润多少，暂时考虑不了了，毕竟一线相对于三四线更安全，即使市场不好降价还能卖出去，这是普遍的想法。

陈啸天说，在波动的市场中，拿地的成本和时机变得非常重要。对房企而言，分公司层面必须关注城市的周期，集团要把握整个行业周期，才能在接下来获取更大的生存空间。

地价与房价互为作用。虽然地价整体在上涨，但多位业内人士判断，房价未来大幅上涨的可能性不大。

综合多家机构数据显示，尽管政策多重利好，但11月楼市成交并未延续“银十”企稳走势，前三周一路下滑，第四周虽有降息利好影响，但由于市场反应需要一段时间，11月整体市场成交有所下滑。

CRIC研究中心指出，政策对市场或有短时刺激作用，但供求矛盾并未解决，市场缺乏长期回稳的动力。短期来看，降息、降准及地方政府救市政策效应将获延续，未来一段时间内窗口期仍将持续，房企应该根据市场情况积极营销，紧抓窗口其加速跑量，去库存依然是楼市主流。（编辑 谭翊飞 张凡 申剑丽）