莆田市两级法院善执惠商打造“烂尾楼”综合处置“司法样本”

夜幕降临，莆田市绶溪公园旁，正鼎·北戴河小区灯火闪亮，呈现出一派祥和景象。如今的它，正是莆田城北最有竞争力的楼盘之一。然而几年前，正鼎·北戴河还是个烂尾楼盘，各类矛盾接踵而至……

“烂尾楼”何以摇身变为“黄金楼”?这一转变，离不开最强有力的司法保障。

从2016年起，莆田市因房企资金链断裂而引发的多起矛盾纠纷相继涌入法院。莆田市两级法院坚持善意执行，以惠商利民、多方共赢为目标，在实践中形成了“党委正确领导、政府主动担当、法院积极作为、各方联动配合”的工作模式，妥善处理了“正鼎”“ECO”“海峡国际商贸城”“中涵机动力”“正大”“湄洲岛莲池花园”等一系列“烂尾楼”案件，促使549件案件得以妥善化解，涉及标的47亿元，及时兑现债权人合法权益;避免了89万平方米楼盘烂尾，盘活10个楼盘，使深陷内外交困的涉案房企恢复生机，有效防范化解金融风险;保障了3561户购房户、拆迁户及以房抵债债权人顺利交房，并带动6198户购房户产权证的办理，同时支付拖欠农民工工资近5.2亿元，维护社会安定稳定。

“正鼎”案被最高人民法院和新华社联合评选为2017年全国法院十大执行案件。“正鼎”“正大”案例分别入选2020年最高人民法院善意执行、复工复产典型案例。中国社科院法学研究所专家将该模式称为“典型生道执行模式”，为同类案件处置提供了可借鉴、可复制的“司法样本”。

楼盘“烂尾”矛盾迭出

2016年起，金港公司陷入严重的债务问题：拖欠有优先执行权的中建七局安装工程有限公司、中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行仅本金就6000多万元，而公司名下“莲池花园”项目的评估价格仅为6400万元，尚不足以覆盖优先债权，同时又不断冒出民间借贷案件，一般债权人多达51人，债权达8000多万元。

矛头指向金港公司，可金港公司却有苦难言。“当时的压力真的非常大，房子、车子、办公楼全部都卖了拿去抵债。”莆田市金港房地产开发有限公司(下称金港公司)法定代表人徐卫民告诉记者，几年前，金港公司跨界做房地产，因缺乏经验，步子一下子迈得太大，资金链断了，导致该公司名下唯一的房地产项目——“莲池花园”楼盘烂尾。

金港公司案是莆田市两级法院近年来审理的房企出现资金断链而引发矛盾纠纷的典型案件。近年来，房地产行业迅速扩张，莆田部分在建工程陷入烂尾泥潭。从2016年起，债权人、购房户、农民工、企业主们纷纷走进法院寻求维权，莆田中院执行局陆续立案了多起“烂尾楼”执行案件。

莆田中涵机动力有限公司是一家主营汽车配件的企业，也曾在房地产行业中挣扎过。几年前，这家公司的负责人匆匆走进莆田中院，一脸焦急地对执行法官说：“我们一定配合执行，希望法院能尽快帮我们甩开房地产这个‘包袱’，尽力保住我们的主业。”

中涵机动力公司涉足房地产，开发了一个楼盘共200多套房子，却因企业资金链断裂导致楼盘烂尾。债权人纷纷起诉至法院，案件总标的额达人民币1个亿。

连续多年出现在莆田千万元纳税大户榜单的正鼎房地产有限公司，也一度因投资过快、资金链断裂陷入楼盘烂尾危机。一段时间里，该公司作为被执行人的未执结执行案件有496件，申请执行标的达30亿元。过去的明星企业面临存亡关头。

在今年新冠肺炎疫情的影响下，楼盘烂尾波及到的企业、债权人和农民工的日子更为难熬。莆田正大房地产名下有2处房地产烂尾，该公司已无力支付华鸿建设有限公司等7家建设公司的工程款，导致农民工的工资一直无法发放。疫情侵袭下，许久不开工的工程队急切等待这笔资金复工复产，待业在家的农民工盼着这笔钱应对日常花销。

涉房引发的矛盾纠纷接踵而至。重重压力下，如何妥善化解矛盾纠纷，让潜藏的金融风险、社会矛盾“软着陆”，考验着法官们的智慧。

善执惠商多方共赢

莆田中院执行法官田金明在办理金港公司案件时倍感压力。申请执行人中建七局安装工程有限公司要求尽快挂拍房产，回笼资金。可金港公司名下可拍卖的资产仅有“莲池花园”项目，资不抵债。若直接拍卖，掏空了金港公司的所有资产，普通债权人的8000多万元债权无法保障，势必引发严重的金融和社会问题。

“拍卖的路子并不是最理想的解决办法，形势逼着我们必须转变执行思路，探索更优的解法。”田金明表示。

田金明经过深入调研发现，“莲池花园”项目1期主体部分已经建成，如果有资金注入继续完成建设，楼盘完全有可能被盘活，且项目预计销售额可达3亿元。这不仅能覆盖所有债权，企业也能起死回生。

确定“放水养鱼”的思路，法院开始积极寻找有意向的战略投资人。今年初，绿地城开建设(北京)有限公司福建分公司伸来了“橄榄枝”。

“该公司财力雄厚，若以战略投资人的身份注资建设‘莲池花园’项目，不仅能盘活该烂尾楼盘，”田金明说，“金港公司也可以继续参加项目建设，最大程度地保证原本的建设样貌，保证湄洲岛一体化建设。”

为解燃眉之急，莆田中院协调绿地城开公司先期支付5000万元，其中一部分用来偿还中建七局安装工程有限公司、中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行两家公司的债权，推动执行和解;另一部分用以推进“烂尾楼”项目建设。

今年9月，停工了4年多的“莲池花园”项目终于解封，改名“绿地城开·莲池花园”重新动工，加大马力复工建设。

“‘烂尾楼’案件处置中，法院坚持善意执行是实现多方共赢的基础。秉承善意执行理念，在案件进入执行程序后，法院一方面会考察识别被执行的企业是否具备挽救价值、复苏可能性以及发展前景，分析债务形成的原因;另一方面，从法院强制执行措施的度上谨慎把握，区分被执行人的实际情况，分类评估、因案精准施策。对于具备挽救价值的被执行人采用善意执行或执行和解等方式，既做到依法保障胜诉债权，又尽可能地盘活债务企业。”莆田中院执行法官陈剑星告诉记者。

府院联动破解难题

盘活烂尾楼盘，现实情况远比想象得复杂，法院面临更多的挑战。

在正鼎案件中，烂尾楼盘的土地使用权抵押给上海绿地集团，楼盘随时都可能被异地法院拍卖;企业背负的税务影响3452户业主办证过户;企业信誉受损，融资贷款难;盘活方案需要争取债权人同意……这些楼盘烂尾引发的普遍性难题现实地摆在执行法官面前，单靠法院解决，力量十分有限。因此，莆田中院紧紧依靠党委领导，坚持对涉“烂尾楼”案件进行“一盘棋”谋划，促进“全盘”解决问题的良好成效。

莆田市委、市政府也高度重视区域性金融安定稳定工作，成立了全市金融防范化解领导小组，建立联席会议机制。正鼎公司的问题发生之后，莆田市委、市人大、市政府主要领导主持协调化解，多次召集法院、税务、不动产、工商等部门就办证、税收等事项进行协调，解决问题制约“瓶颈”。经多方协商决定，由莆田市建工集团注资5亿元合作开发“正鼎·北戴河”项目，其中2亿元用来偿还绿地集团的债务，将抵押出去的土地使用权逐步置换给建工集团，为拍卖程序按下了“暂停键”，先行支付施工方工程款5000万元，解决了农民工欠薪问题。

同时，莆田中院还积极协调债权人同意将土地使用权查封变更为房产集中查封，为后续重新开盘销售清理障碍。就这样，停工半年之后的“正鼎·北戴河”项目顺利复工。

正鼎案件之后，“党委正确领导、政府主动担当、法院积极作为、各方联动配合”这一“烂尾楼”案件处置模式逐步成熟完善，为莆田市两级法院乃至全国法院化解“烂尾楼”同类案件，提供了可借鉴、可复制的“莆田样本”。

因案施策放大效应

今年4月，申请执行人华鸿建设公司拿到执行款，一次性付清了上百名农民工工资。企业摆脱资金窘境，加大马力复工复产。

华鸿建设公司陷入资金困境，缘于开发商莆田正大房地产有限公司名下的房地产烂尾，无力支付建设工程款。经府院联席、多方联动处置，2019年底，莆田中院成功拍卖了正大公司名下的烂尾楼盘。但旋即暴发的新冠肺炎疫情，令竞买人金乐城公司融资困难，陷入“两难”局面。

面临资金窘境的华鸿建设公司等7家企业撑到疫情暂缓后，急需执行款复工复产。考虑到申请执行人的诉求和竞买人的现实难题，莆田中院执行局运用司法手段，灵活应对疫情带来的影响。根据有关法律政策规定，该院决定给予竞买人合理缓冲期，并及时启动“云执行”模式。执行法官通过电话、微信等方式和申请执行人线上协调，分析给予竞买人缴纳拍卖款合理缓冲期的必要性，争取申请执行人理解，同时促成金融部门为买受人转贷与续贷。

莆田中院的这一做法既缓解了买受人资金压力，又保证拍卖款全部到位、及时发放，防止社会矛盾再次激化，推动企业复工复产。4月，最高人民法院公布第三批13个全国法院服务保障疫情防控期间复工复产典型案例时，该案例榜上有名。

坚持以多方共赢为中心，莆田中院因时制宜、因案施策，通过“一案一策”、分类处置“烂尾楼”案件，放大社会效益。2015年5月，万好公司开发的“ECO城”楼盘开始停工，债权人诉至法院，并相继进入执行程序。为“全盘”解决问题，避免司法拍卖后买受人仅开发F地块，2017年12月，莆田中院创新将A地块“烂尾楼”后续开发与F地块空地开发建设捆绑拍卖。

“中标单位取得空地进行开发建设，同时要做好A地块抵押未售房地产销售，以及A地块楼盘的后续工程配套设施建设。”陈剑星介绍道。

这一做法不仅有效化解了被执行人万好置业(福建)有限公司金融风险，也避免了A地块楼房烂尾而引发的社会矛盾，有力维护了购房者、安置户以及以房抵债的债权人的权益。

此外，对一些暂时资金周转困难、但资大于债的企业，莆田中院还通过置换查封物、提供担保、融资转贷等方法，帮助被执行人解决资金周转问题。

法治是最好的营商环境。莆田中院围绕中心，服务大局，在深入研判下作出大胆决策，妥善化解了一系列“烂尾楼”执行案件。“处置‘烂尾楼’案件，不能简单机械司法，应始终着眼大局，坚持善意执行理念，既要维护当事人合法权益，又要从民生角度考量，兼顾各方利益保护，努力实现法律效果和社会效果的有机统一。”莆田中院院长苏建平如是说。