巨资拍下房产 遭“恶意租约”18年不能用？

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花2000万元拍得6套房，结果不能住也收不了租。湖里区一家公司就遭遇了这样的怪事，近日，该公司为此起诉状告二房东和现租户。

原告是在拍卖会上，以最高价拍得湖里区6套房产。但原告准备装修时，才发现房产已被层层转租，二房东自称已经签了长期租约，还把18年的租金都付给原房东了，而且，二房东又把房子转租给了其他租户，而承租的几家租户也都表示不愿意退租。

据法官介绍，最近因“恶意租约”引发的官司不少，很多债务人明知自己的房产会被查封拍卖，就故意给房产制造一个“长期租约”，其中有的租约长近20年。

2000万元 拍得6套房产

据了解，6套房产之所以被拍卖，是因为原房东老张(化名)以公司名义与银行签订了《授信合同》，约定老张将房产抵押给银行，以获取银行最高本金额度1950万元的授信。

后来，由于老张无力偿还贷款，银行向厦门市中院提起诉讼，请求对老张抵押的房产进行拍卖，以偿还其贷款本息。随后，厦门中院做出判决，同意该银行有权拍卖、变卖老张抵押的房产并优先受偿。

去年2月，银行向法院申请强制执行后，拍卖行按房产现状对其进行拍卖。

去年8月15日，厦门某商贸公司以2000万元的最高价拍下这6套房子。

恶意租约 已被出租18年?

拍卖之后，商贸公司开始准备接手这些房产，却发现6套房子分别出租给了4家公司。

4家公司都说，他们是向二房东阿辉(化名)租的房子，租约都签了好几年。而且，阿辉手里有他和原产权人签的租赁合同，租约长达18年。因此，面对商贸公司退租或者重新签订租赁合同的要求，租户们都不同意。

于是，商贸公司找到阿辉，表示房屋的产权人已发生变化，阿辉应当和自己重新签订房屋租赁合同。如果租户要继续承租房子，租金应当交给自己。“我已经支付了18年的房租!”阿辉说，2011年老张因民间借贷问题找他帮忙，答应把房子和车库的租金抵作借款本息。2011年9月15日，两人签订了一次性承租18年的《租赁合同》，他在两个月内把18年的租金共1000万元付给阿辉。因此，阿辉坚持认为，今后10多年的租金仍然应当由他来收。

花2000万元买了6套房子，住不了甚至连租金也拿不到，商贸公司无奈之下，只好将阿辉及几家租户告上法庭，请求法院判决几家承租公司搬离，并支付相应租金。

焦点争议 租约是真是假?

庭审中，阿辉出具了一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》、一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》，还有转账记录等证据，以证明老张在2011年9月15日就将房屋出租给自己，租约为18年。

商贸公司则认为，阿辉所说的租赁合同是虚假的，所谓的租赁只是老张和阿辉民间借贷的担保，双方的租赁物并未实际交付。

经过审理，湖里区法院认为，虽然阿辉称2011年9月15日就向老张租了房子，但是老张和阿辉都没有在老张将房子抵押登记给银行前，向租户、银行披露两人存在租约的事实，也没有采取公证授权的方式让渡权益，而是直到银行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续，明显存在异常，有悖常理。

所以，法院认定老张和阿辉签订的租赁合同在抵押登记前并未实际履行，租赁关系明显为对抗银行的抵押权实现。因此，阿辉及4家承租公司以“买卖不破租赁”原则主张继续履行现租赁合同依据不足。

最终，法院判决要求4家承租公司及阿辉搬离讼争房产，另外，阿辉还要支付房屋占用费给原告，按每月69035元的标准支付。

现象调查

“恶意租约”越来越多

据法院介绍，“恶意租约”年年有，但今年特别多，而且呈现越来越多的趋势。

拍卖行的经理们将此类拍卖房产称为“带病房产”，就是指带有长达10年以上租约的拍卖标的，有的租约竟然长达20年。更离奇的是，这些所谓的“租约”，还是“一次性付清租金”的。“恶意租约”，因何而起?导报记者发现，恶意租约的依据，主要是《合同法》有一条“买卖不破租赁”的法律规定。也就是说，租赁权优先于所有权，即使买家顺利过户，拥有了所有权，也无法对抗租赁权。而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。

法官提醒，对于竞买人而言，对带有租约的房屋拍卖须谨慎。如果是承租人已一次性付清租金，房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议的，该租约为有效合同，法院不负责清场交付。

三问“恶意租约”

如何避免“恶意租约”?

法官提醒说，拍卖会上拍卖的房产、汽车等，拍卖行只负责公布所有信息，但不负责审查信息的真实性，这就更需要竞拍者在拍卖前进行认真、仔细的审查。

以房子为例，务必实地查看。首先，根据法律“买卖不破租赁”的原则，不要轻易买有租赁合同的房子。购买前一定要实地审查，如果房子卖出前已经有租约，肯定不会空置。其次，要多方了解房子的实际情况，比如从房子附近的邻居或者产权人周边去了解房屋和房屋的产权人，如果产权人有特别多的债务，或是房屋产权不明，在购房前就要十分谨慎。此外，拍卖会上披露的信息也要特别注意，不妨到房管局等相关部门查询房屋是否被冻结。

租约真假怎么分辨?

法官介绍，“恶意租约”一般都有几种共同的特征：租赁期限较长，往往是十年以上;租金一次性支付;此外，租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。

据了解，在民间借贷纠纷中，原产权人往往背负巨额的债务，通常有多个债权人，为保证自己的利益，原产权人可能会与承租人恶意串通，签订虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋，阻止房屋被拍卖，同时减少自己的损失。

遭遇“恶意租约”咋办?

福建信海律师事务所林敏辉律师说，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任。其次，假如原房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效。

鉴于“恶意租约”有愈演愈烈的趋势，已经成为债务人逃避债务的一种常见手段，严重损害了债权人和竞买人的合法利益，衍生出了很多纠纷。

对此，林敏辉建议，应加强对此类“恶意租约”的审查，杜绝“恶意租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度，规定只有在房管部门登记备案的租赁合同，才可以要求受让人或竞买人继续履行。