化解楼市库存“榕七条”出台 少建或不建安置房

　　市政府昨日出台(关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见)，从支持军民合理购房消费、发挥公积金购房扶持作用、鼓励农民和农民工进城购房、推进商品房与安置房和保障房对接、合理优化土地供应、切实防控市场风险、落实化解库存主题责任等七个方面提出具体措施。

　　市住房保障和房产管理局昨日介绍了该政策出台的背景，并对政策进行了解读。

　　【背景】

　　市本级非住宅库存

　　去化难度大于住宅

　　“十二五”期间，福州市贯彻落实国家一系列房地产调控政策，合理引导住房消费，房地产市场企稳回升，总体平稳健康发展。全市房地产累计完成投资6029.7亿元，商品房竣工3853.72万平方米、销售4527.74万平方米，实现房地产税收862.13亿元，分别比“十一五”期间增长205%、112%、57%和226%。其中，据交易网签数据统计，2015年福州市商品房销售841.97万平方米，比增8.39%。

　　同时，随着房地产市场的发展，福州市商品房库存量也有所增加，库存去化周期较长。与全国大多数城市一样，福州市房地产库存压力也较大。总体来说，市本级住宅库存处于合理去化区间，非住宅库存去化难度大于住宅，七县(市)同时要面临住宅和非住宅库存去化压力，需要认真应对，妥善解决。

　　为防控房地产领域的系统性风险、促进房地产市场平稳健康发展，市委、市政府及时出台了《意见》。

　　【举措】

　　降首付减税费

　　组织“团购”库存商品房

　　《意见》明确，加大购房金融扶持力度，对居民购买首套房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例可按30%执行。

　　着力搭建购房服务平台，市、县两级要组织形式多样的购房展销会，引导房地产企业和中介机构发布房源信息，组织购房群体和被征收人以“团购”形式，统一购买库存商品房，引导房地产企业让利促销，签订“团购”打折优惠协议，承诺“团购”价格优惠幅度。

　　严格贯彻《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，全面落实契税和营业税调整政策，有关契税和贷款优惠的套数认定标准按福州市已出台的政策执行。

　　解读：

　　这几项措施主要是降首付和减税费。一是明确居民购买首套房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，最低首付比例按30%执行，并鼓励金融机构根据实际适当下浮个人住房贷款利率，主要减轻部分刚需购房群体首付和贷款压力；二是对购买首套房、二套房契税给予相应调整，着重下调非普通商品住房交易契税和营业税。

　　以个人首次购买一套144平方米以上的住宅，总价300万元为例，新政出台前，个人首付比例最低25%，契税3%，个人需支付首付款75万元，契税9万元。新政出台后，个人首付比例最低20%，契税1.5%，个人需支付首付款60万元，契税4.5万元，可以较好地化解福州市中高价位中大套型商品房库存，利好有改善性住房需求的购房群体。

　　此外，福州市在具体实施上述贷款和契税优惠时，购房套数的认定主体明确为购房个人，具体认定办法按福州市已出台的相关规定办理。

　　公积金逐步覆盖

　　农民工和个体户

　　《意见》要求，发挥公积金购房扶持作用。职工家庭公积金住房贷款最高额度提高到80万元，单职工公积金住房贷款最高额度提高到50万元。进一步扩大公积金制度覆盖面，把符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金制度覆盖范围。

　　公积金管理机构要通过财政借款、银行拆借、“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种方式多渠道筹措资金，增加公积金信贷规模，满足公积金住房贷款需求。

　　开展公积金异地个人住房贷款业务，对本地户籍异地缴存公积金的职工家庭，在福州市七县(市)范围内购买新建商品房的，可以申请本市公积金个人住房贷款。

　　农民进城购房有补贴

　　子女还可就近入学

　　《意见》鼓励农民和农民工进城购房。各县(市)要根据当地实际情况，对农民和农民工进城购买新建商品房的，给予一定的购房补贴，鼓励房地产企业给予农民和农民工适当购房让利优惠。各县(市)政府要积极协调对接农行等金融机构，推行“农民安家贷”等信贷产品，支持农民和农民工进城购房。

　　对农民购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变，对自愿退出宅基地的，集体经济组织应给予一定补偿。

　　对农民和农民工进城购房，教育行政部门凭经房屋登记(住建)部门备案的商品房买卖合同，原则上应按所在招生片区安排其子女就读。

　　解读：

　　鼓励农民和农民工进城购房，一方面可以缓解七县(市)库存压力，另一方面推动农业人口市民化，是新型城镇化的必然要求。此次借鉴了四川省眉山市推动农民和农民工进城经验，协调对接金融机构，推行“农民安家贷”等信贷产品，保障农民工和农民进城购房、装饰装修等多种需求。教育部门应支持安排购房农民子女凭《商品房买卖合同》就近入学。

　　不再新建公租房

　　少建或不建安置房

　　在推进商品房与保障房对接方面，《意见》明确，不再新建公租房，采取租赁补贴形式保障住房困难群体。原则上少建或不建安置房，棚改项目和房屋征收实行货币补偿比例力争提高到75%。

　　梳理商品房库存和征迁安置项目清单，分别搭建市区和各县(市)商品房、安置房对接服务平台和选房平台，促进购房者、征迁安置户和商品房对接。

　　解读：

　　新政对打通库存商品房与安置房、保障房转换通道进行了明确规定，在去年房屋征收货币补偿比例67.8%的基础上，力争提高至75%，鼓励被征迁居民使用货币补偿款购买商品房解决住房安置问题。

　　非住宅商品房项目用地

　　已出让未开发的可转型

　　为合理优化土地供应，市本级和各县(市)政府要根据本地商品房库存情况和市场预期，科学制定国有土地年度供应计划，合理调控土地供应结构和投放数量，严格控制商务办公等非住宅用地供应量。严格限制工业园区的工业用地改变使用功能及改扩建，规划、国土部门及各县(市)区政府、工业园区管委会要加强对属地园区工业企业改扩建申请的筛选、排查，严格对改扩建项目的把关，严禁对非增加工业产能项目的改扩建审批。

　　各县(市)区非住宅商品房项目去化周期超过36个月的，按下列意见执行：

　　(一)不得再供应商业和商务办公用地。

　　(二)已出让未开发的非住宅商品房项目用地，在符合土地利用总体规划和城乡规划前提下，经政府批准，可转型用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。其中，对2015年12月31日前已签订土地出让合同、未构成闲置土地且已全部缴清土地出让金的商业、商务办公项目用地，可转型为商品住宅用地。转型为商品住宅用地的，不包括以下情形：已对外销售的项目(若宗地内含多个分地块，其中未销售的地块由规划道路及河道等与已销售地块自然分割，对已销售地块不造成影响的，在符合其他要求前提下，该分地块项目允许用途变更)；位于两江四岸一线的建筑和闽江北岸二环路以内项目。

　　允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同，收回国有建设用地使用权，按确定同意解除合同之日为评估时点的市场评估价与原成交价择低对原土地使用权人进行补偿。

　　解读：

　　新政支持已供地未开发非住宅房地产项目转型，着力于化解市本级和七县(市)非住宅商品房库存，解决非住宅商品房开发项目所面临的销售下滑问题。

　　商业、商务办公用地转型为商品住宅用地的，应以政府批准改变土地用途的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范》(试行)评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年该县(市)区相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补缴的土地价款，上述结果应经评估确定补缴的土地价款，经当地政府土地管理委员会等议事协调机构研究同意，公示无异议后，补签土地出让合同，补缴土地出让金。

　　严格限制工业园区的工业用地改变使用功能及改扩建，尤其是不得改为目前市场较为饱和的非住宅等项目。

　　促进集中式商业分隔销售

　　《意见》指出，要切实防控市场风险。认真执行《福州市人民政府办公厅转发市城乡规划局关于福州市集中式商业规划审批意见的通知》，促进集中式商业分隔销售。

　　认真梳理在建待建房地产项目，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单，对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则，积极引导品牌好、实力强的房地产企业参与兼并重组，支持困难企业渡过难关，防止企业因资金链断裂造成项目“烂尾”。

　　协调金融部门适当放宽高层建筑封顶放款的条件，参照预售许可办理条件发放按揭贷款。

　　各县(市)区政府和市直各有关部门要高度重视化解房地产库存工作，承担化解库存主体责任，建立房地产库存情况月报制度。(福州晚报记者 张笑雪綦芬)