楼市病态显现：开发商淡定 地方政府和炒房者躁动
8月18日，国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北上广深四大一线城市房价环比齐跌，此前对于楼市是否出现“拐点”各执一词的经济学者终于形成一致的看法：中国房地产市场深度调整的窗口已然打开，楼市“新常态”将随之显现。
然而，自从楼市降温以来，“救市”、“断供”、“房闹”……种种噪声充斥楼市，事实上则是地方政府、炒房者等楼市“非常”利益群体的集体躁动，与之相比，本应是楼市“主角”的开发商与自住型购房者反而显得更为淡定和理性，而这种怪相折射出的，正是中国楼市的畸形及其病灶所在。
“救市”之声再起地方政府蠢蠢欲动
跌、跌、跌，房价持续下跌；松绑、松绑、松绑，长沙、佛山、哈尔滨……放开限购的城市不断增加。
今年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中，有11个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。
3月初两会提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。面对房地产市场下行压力，地方政府各类微调政策持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。而库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。
而近期，全国各地放松房地产调控的消息频出，传递了地方政府强烈的救市信号。据不完全统计，执行限购政策的46个城市中已有37个城市推出限购松绑的措施，一些地方还出现了限贷“松绑”的信号。
在广东，被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购。尽管广东称坚持一线城市不放松，但佛山楼市的放开事实上可以看做是广、深放开的前奏。而实际上，从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施，低调救市。在上海，有传言上海建行将放松限贷政策，尽管目前尚未证实，但业界认为这正是上海楼市蠢蠢欲动，欲以放松限贷来曲线救市的前奏。而北京也出现部分银行房贷“有条件松绑”的迹象。
对众多城市陆续放开限购的态势，业内人士指出，需防止个别地区借自主调控之名突破政策底线，甚至从“因地制宜”变为“全面放开”。世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟提醒，由于对土地出让金依然存在高度依赖，地方政府面对房价跌幅扩大、楼市地市趋冷，会面临越来越大压力，“救市”动机会趋于强烈。
房地产市场“松绑潮”来袭，引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键期，政府应妥善掌握好调控艺术和节奏，处理好地方经济与民生保障关系，合理引导预期，否则多年的调控努力会毁于一旦。
“真正要避免的是定向宽松变成全面放松，目前一些企业和政府在不断吹风，鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择，而一旦信贷放松，不仅导致前面一切努力功亏一篑，也会导致影子银行再次入市，后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，要避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购并不是关键，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市，其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。
住建部政策研究中心相关人士说，如实施分类调控政策，应从两点把握：重点考虑住房刚性需求群体，会否引起区域房价较大幅度波动。虽然地方有自主调控的权力，但不能把是否放松限购作为刺激楼市、谋求短经济增长的手段。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说：“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’，无底线地放开限购，这无异于让已经离场的投资客再度归来，激发投资投机性需求，这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力，但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷，政府不应回头重走老路。”
“断供”重现市场炒房者敲响警钟
近期，浙江、江苏、福建等地陆续出现“断供弃房”案例。即购房者停止支付按揭贷款，将缩水房产甩给银行。记者调查发现，杭州出现“断供弃房”现象，主要是因为购房者资金供应吃紧，无法继续还贷，该现象多发于炒房者群体。
浙江一家国有银行风险管理部负责人表示，炒房者受楼市持续下行影响，手持房产难变现而被“套牢”，资金吃紧情况比较普遍，当无力还贷而又“出货”无望时，他们只好承担赔本又赔息的风险。
在房价同比连跌34个月的温州，目前按揭贷款中出现“弃房”的案例41起，而商品房抵押贷款(炒房者)“弃房”案例达近千起。
业内人士表示，虽然没有证据显示“断供弃房”有进一步蔓延之势，但随着楼市持续下行，尤其是在一些遭遇楼盘“爆炒”的区域，无力还贷导致“断供弃房”现象很可能增多。
快房网首席评论员程伟明认为，从目前情况看，“断供”是原因，“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间，原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。
据分析，部分区域房价回落明显，影响了投资者的还贷意愿。此前一些商业银行对购房者信贷资格审核不严，甚至默许其收入状况造假，以及评估注水等行为，在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。
杭州一家股份银行个人金融部负责人表示，在房价上涨期，个人无力还款可通过出售房屋来缓解压力，而在楼市掉头向下情况下，一旦无力还款，房子难以出手，即使出手也会缩水，其投资风险开始凸显。业内人士认为，“断供弃房”现象给投资者特别是炒房者敲响了警钟。
财经评论员叶檀表示，虽然房产目前依然是风险较小、收益较高的贷款品种，但“弃房”已使“信用裂痕”显现，银行一旦成为“房东”，拥有账面资产却无法转换为现金，将会波及整个信贷市场。
一位金融监管部门人士告诉记者，“断供弃房”会增加金融系统房贷坏账风险，“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”
虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象，但银行业内人士认为，房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升，下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。
这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击，同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示：“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降，否则，即使部分城市取消了限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”
记者在上海走访多家银行发现，当前银行吸纳存款的成本居高不下，房贷的存贷差较小，所以额度依然吃紧。可以预见，下半年刚需购买力将被继续抑制。
“房闹”抗议降价非理性购房者难承风险
一些房地产项目近期降价出售，“利好”购房者，却带来副产品———“房闹”———因为之前买在高价位上，房价下来后，他们认为自己“吃亏了”，就要求相关房企返差价或退房。
辽宁省本溪市“佳兆业·水岸新都”房地产项目近日因大幅打折销售，以前买房的数百名业主7月底连续围堵售楼处，打出横幅要求返差价或退房。
楼市降价引发“房闹”情况以前就有。据了解，2011年，深圳市发生过楼盘降价引发旧业主打砸售楼处事件。今年3月江苏常州一处楼盘每平方米降价千元，引发百名业主怒砸售楼中心。
在近期报道的“房闹”事件中，有的业主以跳楼相要挟，不许开发商降价；有的业主要求开发商降价多少，就给他们退多少钱……
大连海事大学法学博士张国强说，“房闹”的很多理由难以服众。房价下跌时得“补差价”，那么房价大涨时有谁被要求过“补增值”？房屋是商品，其价格的涨涨跌跌是正常现象。“而且从法律层面讲，业主交完房款、办好房证后，房屋已经是其个人财产，开发商调整售价与业主无关。”张国强说，“房闹”表明一些业主契约精神缺失。
在沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授看来，“房闹”频发有其深层次原因。“我国房地产行业的市场化程度低，此前长期没有按经济规律运行。”刘亚臣说，在一些地方政府引导和开发商鼓吹下，房屋成为一种特殊商品，“不仅满足居住功能，而且承载着很多家庭财富保值、增值的希望。”
过去10年，我国房地产业高速增长，但开发商和监管部门对消费者的风险提示做得不够，非理性消费盛行，不少人不惜透支财力“追涨”房价。
“别看一些地方的房地产购销两旺，实际上一些购房行为背后，是家庭巨大的债务风险甚至投资风险。”辽宁大学市场营销学专家肖升说，这种风险在市场上行时被掩盖，一旦风向扭转，就变成了赤裸裸的现实。很多家庭承受不了，“房闹”就出现了。
如何让“房闹”不再出现？专家建议，尽快让房地产业进入规范、完善的市场化轨道。“地方政府过去受土地财政和GDP偏好影响，成为楼市一路走高的潜在推手，如今要转变为合理市场秩序、理性消费观念的构建者和引导者。”刘亚臣说，比如要治理开发商的饥饿式、鼓吹式营销行为，打击不实承诺和消费欺诈；通过将风险评估和风险提示强制性写进购房合同，给消费者的心理预期降温，营造理性消费的市场氛围。
“封杀”合作伙伴中介电商熊市博弈
近日，上海13家房产中介组成的“上海中介联盟”宣布联合“封杀”搜房网，集体下架上海地区的所有房源。今年以来，端口费连涨、楼市销售不断下滑，房地产电商平台与中介机构的矛盾日益突出。专家指出，曾经的合作伙伴如今倒戈相向，其背后是当前房地产“熊市”下的利益博弈。
据悉，端口费涨价是“封杀”行为的主要原因。上海仁丰地产的代表称，5年间搜房网的端口费从每月60元涨到600元，但中介行业的收费标准却未改变，平台获利暴涨背后却是中介商的失血。
端口费是房产中介公司为发布房源信息交给平台方的费用，越高版本的端口套餐可以发布的信息越大、刷新次数越多、价格也越高。上海中原地产东区中介部总经理李锦德说，“从60元到600元，巨大的竞争压力逼迫中介不得不高价购买更高版本。”
今年上半年，搜房网就曾因端口费上涨问题不断受到全国多个大型城市房地产中介的抵制，北京、广州、杭州等地的房产中介都通过联盟方式与搜房网谈判，有的宣布下架搜房网平台上的所有房源。
上海科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，在前些年中国楼市量价齐升的“牛市”背景下，电商平台对房产中介来说是锦上添花，端口费上涨也就是九牛一毛。而今年楼市持续低迷，成交下滑明显，此时端口费的上涨无异于雪上加霜。
根据上海市统计局7月底发布的最新数据，上半年上海市二手住宅共计成交87506套，成交面积697.6万平方米，分别比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斩。“关门潮”、“裁员潮”也随之席卷各大房产中介。
上海科威国际不动产一家门店的业务员直言，“市场好的时候，我们收取2%的佣金；现在生意这么难做，一单连1%的抽成都快拿不到了。房主再一降价，那我们到手的佣金就更少了。现在市场是‘买涨不买跌’，再降下去，生意更难做了。”
在盈利不断被摊薄和成本硬约束下，各大中介不得不开始“勒紧裤腰带”，与往日的亲密伙伴电商平台“斤斤计较”起来。
楼市降温后，房产开发商对电商平台的广告投放量也大幅下降，网站的经营受到影响，也希望通过提高端口费用来维持利润。
为了削弱电商平台对自己的“绑架”，现在很多房产中介公司也开始打造线上网络，但和成熟的电商平台相比，单个中介公司仍较为弱势，受房源有限以及研究、推广、营销成本的限制，很难和第三方平台抗衡。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，两方的不断“交战”反映出线上线下两种销售渠道的不断摩擦。“房地产销售越来越强调网上销售推广，线上线下结合，但是线上比例在不断增加。和线下连年走高的人力成本、门店成本相比，线上的技术研发成本要低得多，这样很容易导致房产中介和电商平台在利益分配上发生矛盾。”
(记者刘宏宇 乌梦达 郑钧天 叶锋王政 吕昂 王炳坤 张梦洁 综合报道)