“以房抵债”官司频发 律师提醒：双方都有风险

    拿房子抵押借款，结果，房子却被债主悄悄卖了。虽然有心还钱，房子却已不在，这种情况下，该怎么办？

    近日，导报记者从厦门市中级人民法院获悉，该院近三年来受理了大量“以房抵债”官司。随着民间借贷增多，“以房抵债”日渐普遍，由此引发的官司也越来越多，这些官司给民间借贷的双方敲响了警钟。

    案例1

    悄悄卖房产 合同无效

    “我只借了几十万元，他却卖了我上百万元的房子。”小刘很气愤，他说，当初双方说好只要还钱，对方却要求还房，可是，对方竟偷偷卖了房子。

    近日，借款人小刘为此将债主告上法庭。他说，自己有心还钱，可债主却在他毫不知情的情况下卖房。因此，他请求法院判决认定“买卖合同无效”。

    小刘的房子位于厦门岛内，去年年初，他为了向陈老板借款，将自己的房产公证委托给陈老板代为出售。同时，他还将该房屋的产权证原件交给陈老板保存。

    谁也没想到，借款仅数月后，陈老板就悄悄把房子卖了。去年4月份，陈老板凭借小刘签的公证书，作为小刘的委托代理人，签下卖房合同，将房子出售给第三人柳某。

    事后，小刘对交易行为提出异议。但是，陈老板却说，他将收到的购房款直接用于折抵小刘所欠的债务。

    近日，厦门中院作出判决，认定陈老板与柳某签订的房屋买卖合同无效。

    法官说法

    恶意串通 认定无效

    法官说，陈老板作为代理人出售房屋的过程，均没有小刘的参与，也没有实际交付房屋；而且，虽然合同当中写明“已支付购房款”，但这是伪造的事实，买方实际并没有支付购房款。因此，陈老板与柳某订立的合同是“恶意串通”，应当依法认定无效。

    法官还说，本案的公证委托，形式虽然是委托，实质却是为了担保债务的履行。在债务人清偿债务后，债权人应向担保人返还标的物。这种情况下，债权人在债务履行期届满前，就将标的物出卖，则发生违反义务的责任问题。

    案例2

    卖豪宅偿债 交易有效

    以房抵债，恶意串通悄悄卖房违法。但是，合法的卖房偿债行为，还是受法律保护的。近日，厦门中院就判决认定一起卖房偿债交易合法有效。

    林女士在厦门市思明区有一套价值700多万元的豪宅，去年年底，林女士及其丈夫因要向银行融资，就向杨总求助，请杨总帮忙担保。为此，林女士拿自己的房子担保，向杨总出具了一份经公证的《委托书》，授权杨总处置房产，杨总有权代签房产买卖合同、代收售房款。

    今年2月，林女士及其丈夫控制的公司向银行申请最高融资额度6300万元。随后，杨总控股的公司与银行签订了一份《质押合同》，约定为保障该银行对林女士夫妇的1600万元债权，杨总的公司将一份银行存单质押给银行作为担保。

    之后，杨总与自己的母亲签订房产买卖合同，约定将该房产作价720万元卖给母亲，并将房产登记过户。杨总的公司也代林女士偿还了所欠银行1600万元债务。

    但是，近日，林女士以杨总作为代理人与买受人恶意串通损害其利益为由，起诉请求确认讼争房屋买卖合同无效。

    厦门中院审理后认为不存在恶意串通的情况，因此认定合同合法有效，判决驳回了林女士及其丈夫的诉求。

    法官说法

    合法售房偿债也受法律保护

    上述两个案例，都是拿房抵押借钱，为何一个卖房抵债被判“无效”，另一个却被认定“有效”？

    对此，法官说，认定有效或无效，关键要看是否“恶意串通”。第一个案例，就因恶意串通所以无效，而第二个案例并非恶意串通。

    法官说，本案属于现实生活中典型的“以房抵债”情形。林女士夫妻出具给杨总的公证《委托书》，包含还清贷款及出售涉案房屋的授权内容。而且，杨总代林女士及其丈夫的公司清偿了银行的贷款，处分房产的行为与代为清偿贷款的事实具有因果关联性以及对价性。讼争房产买受人虽然是杨总的母亲，但是买卖价款基本符合当时市场行情，并不存在恶意串通的情况。因此，该处分行为应该认定合法。