钮文新：房价呈泡沫化走向 靠百姓刚需支撑行不通

正确认知“房地产泡沫”对中国经济极具现实意义。为了认清事实，我们必须回顾历史，看看一些典型的“房地产泡沫”破灭的背景。

美国房地产破灭距离当下最近，但它有一定的特殊性，因为它属于“本来买不起房子的人却买了房子”的问题，所以美国此次房地产泡沫破灭被称为“次贷危机”。但它与一般的房地产泡沫也有共性——“产业空心化”。

在一个国家实体经济空心化的前提下，资本最便捷的赚钱渠道就是股市、楼市、债市，及其衍生品市场。泡沫的本质是“实体经济虚弱”，是财富的创造能力不支持财富价格的上涨。但美国的特殊性决定了它“不怕泡沫破灭”。其特殊性在于：1.美元地位无可取代；2.美国金融市场是全球的市场，泡沫破灭全球买单；3.美国经济全球布局，本土泡沫破灭，不影响海外资产质量，不影响美国跨国公司财富创造能力。

如果说美国房价泡沫问题对中国的启示不够充分，那日本和亚洲金融危机受灾国的房价泡沫问题对中国的启示将极具现实意义。

1985年，广场协议(主要内容为美、日、法、英等国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题)签订之后，日元开始升值，日本金融市场开始开放，利率市场化加速推进。在此前提下，日本制造业企业开始向外转移，国内大搞“亚洲金融中心”，试图效仿美国，成为“金融食利者”。鉴于房地产投资对利率的容忍度较高，加上日元升值、金融开放所形成的资本流入，日本的房地产开始变成重要的投资领域，房价、股价在境内外资本的合力推动下不断上涨。同时，财富效应推高日本经济热度。

但是，失去工厂而转为服务员的日本国民真能买得起那么贵的房子？日本真需要那么多的房子？关键取决于日本是否可以成为亚洲金融中心。遗憾的是，华尔街怎会容忍“竞争者”。日本金融机构哪是华尔街金融大鳄的对手？如果没有所谓“金融中心”的支撑，实体产业空心化势必将变成房价上涨的克星。因为，本土企业财富创造力、国民收入的成长力已经与房价上涨脱节。这就是房价泡沫、股价泡沫的本质原因。

中国是不是也一样？我们看过去，人民币是不是在升值？利率市场化是不是在加速推进？金融市场开放是不是在提速？中国实体经济的生存环境是不是在恶化？实体经济成本是不是越来越高？房价是不是在上涨？这当然是泡沫化的走向。

更严重的问题是，我们没有意识到房价上涨的深层原因，所有治理方案都基于表面“供求关系”的改变。结果，越调控房价越涨。

为什么最近房价开始下跌？因为中国经济走弱，人民币开始贬值，利率受到了央行的压制。而在此过程中，我们听到的是，热钱流出，资本外逃。那靠什么支撑房价？靠老百姓改善住房的愿望和需求吗？我看不行，因为老百姓买不起。

怎么办？为避免房地产泡沫破灭给中国经济带来巨大冲击，第一，通过一些技术性的处理，政府收购开发商项目，然后廉价租给老百姓使用；第二，想方设法增加老百姓一次分配收入，以及股票投资收入，未来把廉租房折价卖给老百姓。