2016年房地产市场看点多多 去库存压力山大

　　即将到来的2016年，虽然经济、政策、市场充满了种种不确定性，但惊喜与期待正是出自于这种不确定性之中，房地产市场各个细分物业市场仍然看点多多。

　　住宅——政策预期

　　今年第四季度，包括习近平总书记与李克强总理针对房地产库存的问题频频发声，表明了政府对当前房地产状况以及经济全局的担忧。在此背景下，房地产政策预计将会保持当前宽松态势，考虑到今年“9·30”新政需要时间才能彰显效果，未来出台新的宽松政策的预期日益强烈。

　　去库存的关键是刺激需求，主要工具集中在金融和财税两方面。目前预期最强烈的是金融政策，包括房贷比例和公积金政策；财税政策方面存在进一步减税的可能。

　　由于目前楼市分化严重，一线及部分热点二线城市成交火爆、房价地价攀升，大多数三四线城市则依旧库存高企、去化乏力，楼市政策也将走“有保有压”的分类调控之路。京沪深几个房价上涨迅猛、地王频出的一线城市，恐怕将以控房价为主，包括信贷、财税等各种刺激政策恐难惠及，甚至仍有政策收紧的可能，比如信贷审批在一线城市或将更加严格。

　　办公楼——改革深化

　　办公楼随着金融改革的进一步深化，更多非传统的金融细分行业将继续支撑办公楼的需求增长。同时，需求有望进一步由一线城市向1.5线城市延展和深化。以苏州和武汉这两个在2015年表现较为抢眼的城市为例，其甲级办公楼市场在2015年的租赁净吸纳量分别达到约10万与11万平方米，同比分别上涨24%和14%。

　　然而，明年的办公楼市场仍将面临巨大的供应量。比如，北京和深圳的预计新增供应分别为50万与140万平方米左右，均大幅高于今年；而大多数二线城市供应量将更加严峻。在此情况之下，办公楼市场尽管有需求增长的持续支撑，但多数城市租金恐难实现较大增幅。明年一线城市办公楼租金或将稳中有升，而多数二线城市办公楼租金将继续承压下探调整。

　　零售——招商艰难

　　电商冲击、供应量巨大，这些不利因素在2016仍难看到实质性改善，对零售商业地产持有者和运营方来说，2016年仍将是异常艰难的一年。

　　为避免扎堆入市、白热化竞争，各地不少零售商业项目纷纷推后了开业日期。如沈阳原定2015年开业的约20个商业地产项目，仅有2个在今年开业，沈阳K11、沈阳宝能环球汇等共约18个项目均推迟开业时间。再加上原本计划在明年入市的供应量，2016年零售地产市场或将面临巨量压顶的窘境。根据仲量联行预测，作为超一线城市的上海明年可能会迎来一个新的供应高峰：近40个位于核心、非核心以及郊区商圈的零售项目计划开业。成都市场也将迎来20个项目。

　　在全国各主要城市，越来越多的购物中心着重家庭和体验式消费。例如在上海长风公园板块，长风景畔广场就通过引入乐高探索中心这一主力租户对项目自身的市场定位进行了重新规划，以面对未来同区域内出现的大量竞争。

　　物流——市场扩容

　　高标准物业设施的短缺，与电商、跨境购等带来的强劲需求叠加在一起，造成物流设施的供不应求。这一巨大的市场空间将在2016年吸引更多的市场参与者加入。万科、绿地等开发商的进入，让物流仓储设施的选择更多元化，也让市场竞争格局更加复杂。

　　机构投资者对物流仓储的兴趣依然不减。可以预见的一个趋势是，物流仓储的交易更多的将出现在二级市场，交易标的也将逐渐偏向于成熟物业。

　　(中华工商时报)