小区车位权属需物权法配套规定明晰
停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的,仅是附属在独立区间加以使用的部分,本身不独立,权属就容易产生争议。
目前具有清晰产权的是小区内公共道路上设立的停车位,属于全体业主共有。物权法中关于“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属”的规定,回避了车库、车位原始产权的界定,仍会产生争议。
物权法并没有完全解决当前停车位、车库权属争议问题,对于实践中出现的各种各样的争议,在物权法对停车位已有规定的基础上,完善相关配套制度,明确界定停车位的权利归属
记者 陈磊 实习生 陈佳韵
近日,一则有关地下停车库之争的判决消息成为热点话题,当事法院不得不发布郑重声明称,话题涉及的判决是多年前作出的且并未生效,法院已经就该案重新作出了生效判决。
旧闻被翻出来并被广泛关注的背后,恰是因为现实中小区车位涉及到广大业主的切身权益,由此导致有关的争议不断出现。
清华大学法学院副教授耿林告诉《法制日报》记者,小区车位争议的根本问题,是车位的归属不清晰。
停车位本身不独立
权属容易产生争议
北京白领李女士正为车位的事情发愁。
去年12月,李女士花500多万元买了一套位于北京三环附近的二手房。今年3月底,李女士办完房屋过户手续时才发现,小区的车位并没有跟随房子一起卖给她。
她找房主商谈此事,被房主告知,车位是当年自己另花钱买的,如果李女士需要,也要另外付钱。她去找物业,物业表示,由她和房主协商解决此事。
买吧,需要再付一笔钱,总觉得不合理；不买吧,自己的车就没有地方停。
北京市民崔先生谈起车位更是愤慨不已。
他在一小区买了一套新房,同样被告知车位需要另行购买。
崔先生认为,购买房子的时候,已经就小区公摊部分付过钱了,小区内的附属设施包括道路、绿地等都属于全体业主共有,凭什么还要再次付钱购买车位。
资料显示,住宅小区,是由城市道路以及自然支线(如河流)划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基础专业服务设施和管理机构,如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房以及停车位等。
其中,停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元,可以说是服务全体建筑区分所有权人的重要设施,建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。
李女士告诉《法制日报》记者,她看房的时候,非常看重小区是否有停车位和有多少停车位,小区的停车位配套越齐全、越合理,对她的吸引力就越大,当然,价格也越高。“小区停车位与房子是密不可分的”。
有研究称,随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断出现,住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一,“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈。
耿林认为,随着社会的发展,车辆持续增多,车位资源紧张,车位作为一种建筑物区分所有权的附属设施常常成为业主的重要需求。但是,业主购买自己的独立区间(房屋)时,开发商是否把车位的造价平摊进去,“这个问题没有搞清楚,就会产生车位归属的争议”。
耿林表示,停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的,不是像房子一样具有独立性,仅是附属在独立区间加以使用的部分,本身不独立,权属就容易产生争议。
“我买了一套房子,除了房子用地的费用进入我的购房成本之外,车位这部分是否也进到我的购房成本当中?这个问题搞不清楚,就很难说这个车库到底归谁。”耿林说。
物权法有原则规定
具体规则仍然缺席
北京理工大学法学院副教授孟强告诉《法制日报》记者,2007年10月1日开始实施的物权法、2009年10月1日开始实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,均对停车位作出了相关规定。
物权法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
孟强解释说,根据该条第二款的规定,建筑区域内规划用于停放汽车的车位,首先是车位的建造单位(一般为开发商)基于建造行为而取得,然后法律允许开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式自由约定车位的权属。
孟强表示,根据该条第三款的规定,超出建筑区域规划并占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,则属于全体业主共有。但是,超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位,也并不归全体业主共有,而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。
前述司法解释第六条也规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
一位北京律师告诉《法制日报》记者,对于全体小区业主共有的停车位,如果小区业主需要购买该停车位使用权,应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。
但是物权法实施后,关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息。有观点认为,由于物权法中对停车位的部分问题没有作出具体规定,导致一些新争议还在产生。
在被称为“上海物权法第一案”的小区停车位、车库权属纠纷中,上海法院首次运用了物权法进行判决,该案件的核心就是开发商是否有权出售地下车库和地面停车位。
法院针对原告业主要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求,根据物权法相关规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,房地产公司将小区停车位出售给业主,与法有悖,开发商应当将收取的款项退还业主,并承担相应利息损失。
耿林表示,物权法对停车位作了规定,但也不是说通过该条规定解决了全部问题。物权法第七十四条第二款规定建筑规划内的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,那如果没有约定,通常会说归开发商所有。但该条第一款又规定,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,这两款之间就存在一个协调问题。
前述北京律师的疑问则是,物权法规定通过双方协商订立合同的方式,可以导致车库、车位的权利归属发生变动,但回避了车库、车位原始产权的界定,况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定,合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的,如果开发商并不享有车库、车位的所有权,即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用,该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。
需完善物权法规定
明确停车位之归属
由于物权法针对停车位的规定并不具体,实践中的争议持续出现,不论是学界还是实务界,一直在呼吁尽快出台物权法相关司法解释。
2016年3月1日,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》开始施行,但其中并无关于停车位的规定,学界和实务界还要继续等待有关停车位的司法解释公布。
对于如何解决这个问题,耿林表示“挺难的”,因为,如何判断车库的造价是否进入房价,是个棘手的难题。参考其他国家、地区的经验,不同国家对这个问题做法不太一样。有关方面去国外考察,比如澳大利亚并不存在这样的问题,他们土地广袤又人口稀少,并不需要设立那么多的车位。
耿林认为,根本问题还是停车位的归属。目前具有清晰产权的是小区内公共道路上设立的停车位,属于全体业主共有。
耿林建议,物权法并没有完全解决当前停车位、车库权属争议问题,对于实践中出现的各种各样的争议,在物权法对停车位已有规定的基础上,完善相关配套制度,明确界定停车位的权利归属。
前述北京律师补充说,确实需要在法律制度上明确不同类型的车位的法律权属,还需要完善与车位、车库配套的登记制度,确保车位权属法定、清晰,以保护各方当事人的合法权益。