多重利好叠加 延城楼市回暖

　　“南平市房地产交易登记服务中心一大早就这么多人等开门，延平楼市难道像福州、厦门那样，火了？”近日，读者林先生致电本报，咨询南平楼市近况。21日，记者走访南平市房地产交易登记服务中心、部分中介公司及多家房企获悉，春节以来，南平中心城市楼市逐渐回暖。

　　市场向上，月成交额大幅上涨

　　“过去一年，楼市政策频频松绑，欲购房者不知道何时入手合适。近一两个月来，这些买家心态趋于稳定，看房、买房的客户增多，开始果断出手。”一家楼盘的营销负责人告诉记者，他负责的楼盘，春节后几乎每天都有2套左右成交，这样的业绩着实鼓舞了销售人员，让他们对2016年楼市有了美好的期盼。

　　记者在南平市房地产交易登记服务中心看到，上午10点多，税费申报和税收业务受理窗口挤满了购房者和中介公司工作人员。房产中介人员小江告诉记者，近几个月延城楼市成交量确实在放大，就拿他所在的延城房产来说，11家门店以往每月成交量近50套，3月份就已经成交70套。拥有6家门店的金源房产，这个月也成交近40套，而年前，每月仅成交20套左右。

　　在南平市房地产管理信息网上，记者看到，截至3月21日17时，南平中心城区3月份商品住宅(新房)销售套数达282套，21天的销售套数几乎和1月份整月销售套数持平。

　　利好发酵，四大因素促楼市回暖

　　春节过后，不少地方特别是一线城市都出现了商品房热销的场面，但楼市回暖为什么也会出现在南平这样的三四线城市呢？

　　南平市房地产交易登记服务中心相关负责人告诉记者，延城楼市升温，有几个方面因素，一是近期频频吹来的政策暖风，多项楼市利好政策接连出台，一定程度上减轻了购房者的买房压力；二是每年春节过后本来就是我市传统的购买学区房的旺季；三是5月1日即将实施的“营改增”，购房者对于“营改增”后税费是否会涨并不确定，所以赶在5月1日前成交。

　　另外，一位南平房地产中介公司负责人分析，近期放出的二手房房源质量普遍不错，也是促进刚需购房的主要原因之一。“近期有不少优质房源，每天放出市场的二手房房源多达20多套，像汇丰大厦、胜利大厦等很少放出房源的市中心电梯房也出现了部分房源。购房者在市中心购买二手房，选择范围比原先要大。”这位负责人说，至于价格方面，还是那句老话：好的房子价格不会降，甚至随着购房者购房意愿的提升，会比去年同期上涨。

　　政策暖风吹向刚需和改善型购房者

　　2015年3月30日起，中央和地方开始频频发布房地产新政去库存，多项利好政策出台，减轻了购房者的买房压力，开发商对楼市走向也比较乐观。

　　“连续的降息降准、首付比例下调，楼市政策一直在变，不知道过一段时间会不会还有这么优惠的政策，所以赶紧把新房给买下来。”在房地产交易中心办理手续的市民黄大伯告诉记者，他住在延平区黄墩街道，这次买的二手房位于市中心，面积比原来的房子大了一倍，属于改善型住宅，享受不少政策优惠。

　　据业内人士预测，二套房首付比例的调整，使得改善型需求置业的门槛大幅度降低，带来改善型购房需求的积极释放，预计2016年的延城楼市将打破浓厚的观望情绪，市场将迎来一大波改善型购房者。不过业内人士提醒，在利好的情况下入市，也要选择具有升值潜力的楼盘。

　　在南平正荣财富中心，记者遇到前来看房的李先生，他告诉记者：“我和女友一直在到处看房，但是不知道何时出手，现在购买首套房政策放宽，我正在看是否有合适的现房可以直接拎包入住。”

　　其实对于大部分购房者而言，就像李先生一样的刚需群体，或者像黄大伯一样的改善型购房者，都在日渐回暖的楼市面前“蠢蠢欲动”，让他们下定决心“买买买”的，也许就是一套好房源，或者是一次好政策，还有可能是一次税费调整。

　　“营改增”后，税费是增还是减？

　　今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业都将正式纳入“营改增”范围，一定程度上引发了南平二手房市场的一次大波动。以二手房交易为例，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。房地产行业纳入“营改增”试点后，5.6%的营业税将由增值税取而代之。

　　业内人士给记者算了一笔账：一套购于2012年的普通住宅，当时的价格是30万元。现在要以90万元的价格卖出，官方估价是80万元。如果房东持有时间不到两年，则需要缴纳80万元×5.6%=4.48万元营业税。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳。假设增值税是交易差价的11%，这套购于2012年的普通住宅需缴纳增值税为(80-30)万元×11%=5.5万元。也就是说，如果房价涨得高，“营改增”带来的是税费增加；如果涨得较少，则带来纯粹的利好，甚至有可能相当于免征了原有的“营业税”。

　　“现在我们都在劝说客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房产中介人员表示。但是，这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。由于具体的配套政策还未发布，目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的，真正的公式还需要以正式政策为准。记者了解到，我市税务部门已派出相关工作人员学习配套操作办法，以平稳实现税制转换。☉张莎

　　(闽北日报)