35城市住宅总库存创新高 存销比指标继续恶化

监测数据显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%,同比增长20.1%.库存再创历史新高。5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，房企跑量的希望落空，库存面临“压力山大”的窘境。具体来看，35个城市中，有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%.此类城市去年同期库存消化状况较好，库存量较低，从而使得今年同比值偏高。同时，35个城市中，有6个城市的库存出现了同比下滑态势。其中贵阳同比跌幅最大，为21.4%.

全国楼市成交持续下滑，是库存增加的主要原因。仅5月单月，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2198万平方米，环比增长2.8%,同比增长0.2%.这是今年以来单月新增供应的最高水平，大于5月份成交量。而5月份成交量为1520万平方米，环比增长1.1%,同比减少17.4%.

分析指出，5月份房企加大推盘力度，但市场看跌情绪依然较重，部分未消化的新增供应转化成为库存。这也表明虽然整个市场推盘节奏在逐渐加快，但是去化速度并未明显改善。

值得一提的是，逐渐增强的看跌情绪导致一线城市库存明显上升。严跃进告诉《经济参考报》记者，从2月份以来的库存走势可以看出，一线城市库存上升力度明显大于二三线城市，5月份库存量甚至超过2011年12月的历史高位。“这说明近期一线城市市场降温力度大，导致库存去化的压力也比较大。”他说。

此外，二三线城市库存总量也呈现出小幅上升态势。报告分析认为，从35个城市相关数据来看，温州以44.9的存销比居于首位，而合肥以5.7的存销比垫底。其中，温州、丹东、济宁、茂名和西安的存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率比较大。相比而言，南宁、厦门、大连、南京、南昌和合肥的存销比较小，此类城市近期房价相对比较坚挺。

5月份库存压力空前，进一步加剧了楼市的悲观情绪。很多房企前几月销售乏力，碍于资金压力加大推盘节奏，试图用以价换量的策略来改善销售业绩。但“红五月”行情落空，观望情绪依然浓厚，这导致库存积压、库存去化周期变长。

5月份库存去化周期超过16个月，表明去化压力空前。同时，对比历史数据可以发现，在2011年10月至2012年5月期间，单月的库存去化周期基本上在16个月以上水平，此时全国70个大中城市房价指数出现了环比负增长现象，也就是房价出现了下跌。

从这个角度来看，今年5月份的库存去化周期和历史上该阶段有较大的相似性。近期全国70城房价出现环比下跌的可能性正在增大。