去化周期降至12.7个月 福州楼市高唱“去库存”

　　福州楼市的去库存速度在加快。

　　这段时间，楼市去库存成为热词。自2014年7月，“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后，楼市政策均围绕“去库存”展开。近日，国家领导人更是很罕见地就“去库存”作出重要指示。

　　榕城的房地产库存情况一直是市民关注点之一。时值岁末，榕城住宅市场的库存情况究竟如何？又该如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响呢？

　　今年福州楼市库存一度高企

　　“从前两年直到今年年中，库存问题都是福州房企最头疼的问题之一。”昨日，福州房地产行业人士告诉记者，和很多城市一样，福州楼市也经历了一个高库存的过程。库存峰值出现在今年1月底，达到32176套，远超过2014年、2013年同期。2月，福州市区库存32156套，3月则是30751套。按照前三月的月成交均值计算，这样的库存量需要18个月才能完全消化。

　　“我们常说的楼市‘去库存’，指的是消化待售商品住房建筑面积，它包括两部分，一是报告期已竣工可供销售但尚未销售的商品房建筑面积累计值；二是报告期处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。另外，我们经常所说的‘去化周期’（多少个月），其计算公式为“待售建筑面积/过去12个月月平均销售建筑面积”。知名房地产专家杨红旭表示，一般来说，库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。而记者获悉，CRIC（克而瑞信息集团专业研发部门）监测的24个重点城市，目前平均消化周期为18.7个月，处于警戒线以上。按这个标准，福州楼市的库存量一度也是处于警戒线以上。

　　今年福州楼市的销售速度在加快，那么为什么还会出现如此高的库存呢？

　　库存居高不下，很多人首先会认为是在售楼盘不断加推导致的。但业内人士表示，实际上从逐月的供求关系来看，情况不是如此。因为目前福州楼市中，成交排名靠前的基本是当月新增预售的主力项目，这类处在强销期、不断加推的楼盘，虽然新增供应多，但销售更快，不少项目一个月一开、小步快跑，并没有对住宅库存总量造成威胁，反而带动了本项目余房的销售。

　　业内人士表示，住宅总量居高不下，原因之一是不少销售期在两年以上的旧楼盘销售迟缓。有的项目不到10幢楼，数百套房源都拿到了预售证，但两三年一直没卖完，部分楼盘甚至月均销量为个位数，年去化不到百套，这些楼盘的库存难以消除，导致库存居高不下。

　　榕楼市去化周期降至12.7个月

　　“天量”库存，可以说是今年初以来福州楼市挥之不去的巨大阴影。“战库存”也成为了今年的主旋律。不过到了岁末，情况发生了变化。根据福州多家房地产营销企业的统计数据，随着成交量的持续平稳走高，福州楼市库存量在高位徘徊后正在进入下降通道。

　　这样的趋势较早前就已经出现。据中原地产研究机构提供的数据，1月底，福州五城区住宅库存量约389.70万平方米，按照近12个月的月均走量20.91万平方米的情况来看，福州市商品住宅当期存量还需要19个月左右的消化周期，库存压力严峻。而到了4月底，住宅存量为353.87万平方米，按照近12个月的平均月销售面积21.70万平方米计算，福州市商品住宅当前库存量降至16.3个月左右的消化周期，环比下行8.9%。

　　而到了岁末，这一数字下降更加明显。记者昨日查看数据发现，截至昨日，福州住宅库存23705套，而今年初至今的月去化速度是1860套。按这个速度，福州楼市库存的去化速度降为12.7个月，已经接近均衡水平。

　　成交量不断放大，库存量不断降低，究竟是何原因让福州楼市库存压力得到及时缓解了呢？福州零距离营销董事总经理陈晶表示，近几个月库存有所下降的根本原因在于刚需群体的集中爆发，以及刚改的集体入市发挥了作用。福州中原地产资源中心总经理温江霞则指出，除了“刚改集中入市”之外，开发商有意控制供应量也是近期库存去化迅速的一个重要原因。数据显示，今年3月市区供应仅有318套，4月仅有406套，远不及去年3月1713套以及4月的2215套。而从5月新增房源数量来看，除了部分纯新盘之外，绝大多数的滞销盘都在有意识地控制供应量，全力去库存。

　　库存降低不意味着开发商大涨价

　　随着楼盘持续热销，库存量一再缩减，这是否意味着楼市进入全面复苏阶段？开发商是否会大举涨价？对此业内人士一致认为，目前库存压力虽有所缓解，但库存压力依然处于过大区间，没有大涨价的基础。

　　零距离营销董事总经理陈晶表示，目前福州市场上有两大隐患，一是成交户型结构不平衡，带动这一轮回暖的成交的主力户型依旧是刚需和刚改，大户型产品依旧缺乏快速走量的契机，这说明楼市全面复苏的根基不稳，当开发商手中的中小户型“断供”后，市场火热的行情或将不再延续。二是目前库存量下降可能引起部分开发商“涨价”心理，反而会抑制需求。温江霞则表示，目前大部分楼盘的旺销是因为开发商根据市场情况果断在价格等方面进行调整，在当前，楼价的上涨对市场显然不利。

　　这些房地产营销行业人士及开发商都认为，“性价比”仍然是目前消费者最看重的切入点之一。目前福州地价一再走高，未来销售均价上涨是趋势，但市场需求还将进一步增加，这就需要开发商采取恰当的措施，在产品及设计上做文章，保证楼市的健康发展。

　　(首席记者 江海 文/图）