厦门最严商品房预售款监督细则出炉 严防烂尾楼

    买了预售房，付了大笔的钱，却不知开发商用在何处，也担心开发商跑路而无法交房。这种情况将不会再出现在厦门。

    近日，厦门市国土资源与房产管理局对原《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》作了进一步修改，形成新的《实施细则》，将于2014年7月1日正式实施。

    该细则将规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致“烂尾楼”发生。

    所有商品房项目都纳入监管

    据了解，早在2002年，厦门即出台实施了《厦门市商品房预售管理规定》。不过，该规定设立了免除监管的条款，包括：具有国家房地产开发二级以上(含二级)资质；前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位或银行信用“AAA级”单位；自有资金达该项目投资额50%。

    “最多只有5%的项目纳入了监管。”厦门市国土房产局相关负责人透露，实践证明，上述免监管条款存在较大的弊端，给开发企业留下了一定的操作空间，原有部分管理规定已经不适用，有必要进一步修改。

    修改后的《实施细则》总体思路是：“全监管，全程监管，全额监管”。即取消了上述的免除监管条款，所有商品房项目都纳入监管。每个项目从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。

    具体程序是，预售资金全额进入专用账户，由交易登记中心作为监管机构，通过交易登记中心、开户银行、预售人三方订立监管协议，共同管理商品房预售资金的存取。

    预售资金只能专款专用

    《实施细则》规定，监管额度内的预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

    而专用账户内资金超过监管额度的部分，预售人可向登记机构申请支取，优先用于项目工程建设和偿还开发贷款。

    此外，商品房预售资金专用账户的设立，应在申请商品房预售许可证前申请办理。但专用账户可以根据实际情况进行变更或新增。

    据了解，目前该项业务均在厦门市行政服务中心一楼市房地产交易权籍登记中心窗口受理。受条件局限，岛外其它工作站目前暂时无法收件。

    精装房装修费用也纳入监管

    值得一提的是，从今年开始，厦门市全面推行精装修房。所以，为确保项目装修交付使用，预售资金包含的装修费用也纳入单独监管。《实施细则》规定，预售资金包含装修费用的项目(装修一次到位)，预售人已收取的装修费用应在监管协议中约定纳入监管。而具体提取的装修费用标准在协议中约定，主要由开发企业申报。“从实际看，装修款在房价中的占比还是比较大的，已经接近于建安成本。”厦门市国土房产局相关负责人表示，考虑到装修时间比较短，正常也就三五个月，所以装修完成后开发商才能提取。

    专家解读

    对管理不规范房企造成更大资金压力

    预售款纳入监管，是否对原本就资金紧张的房产企业带来更大的压力？对此，厦门市国土房产局相关负责人表示，预售监管对实力不够或管理较不规范的房企会有一定影响，但对于正规房企，影响不会太大，因为“全额监管”并非“全部监管”，一字之差体现了监管的灵活性。

    “厦门房产的溢价率都比较高。”该负责人解释说，此次监管的原则是，确定监管额度，额度内凭单支取，额度外自由使用。

    据了解，《实施细则》仅仅对确保工程建设的费用予以重点监管(即预售资金监管额度)，其余资金经批准后预售人可自由支取使用。这种资金监管模式，既能确保工程竣工验收，又能减少资金沉淀，降低企业资金成本。其中，预售资金监管额度由登记机构按照预售项目工程总造价及风险金(工程总造价的20%)核定。