加拿大房价两极分化现状 短期内不会改变

　　对于加拿大房价是否估值过高一直存在着巨大的争议。许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉。但现实是只有等到泡沫自己破灭，我们才能对房屋或其他任何资产是否价格过高作出肯定的结论。

　　“加拿大楼市的现状令人担忧，尤其是温哥华和多伦多的高房价。”近日，一位曾投资过加拿大楼市的海外地产商在与记者聊天时表示，对于这样的高房价，政府似乎并不认为有什么问题。

　　而与热火朝天的温哥华与多伦多楼市相比，加拿大其他地区犹如进入了寒冬。受油价等因素影响，亚省和沙省等能源省份房屋销售受挫，楼市发展的不同步调也让政府决策者无所适从。

　　对此，有分析直言，政府无动于衷，关键是在于火热楼市带来的可观税收，对政府的“腰包”来说很重要。

　　“加拿大房价两极分化的现象可能还会持续很久。”加拿大房地产经纪人Jack Li对《国际金融报》记者透露，若是这个时候政府选择打压房价，也会让拥有房子的房主们感到不满。

　　无意打压

　　据加拿大地产协会发布的数据，3月份，全国平均房价比去年同期增长9.4%，达43.9万元。但如果不计算温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就只有2.4%。

　　大温地产局报告数据显示，在经历了3月房屋成交量同比增长超过50%后，温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但成交量与去年同期相比仍增加 37%，房价增长8.5%，指标价格更创新高，达100.2万元。多伦多情况也类似，4月成交量增长17%，价格上扬8.4%。

　　相反，受油价下挫影响，亚省和沙省的楼市交易低迷，成交量和价格均下降，预计到今年底整体下跌10%。道明银行经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，卡加利高档住房价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房价。

　　对于温哥华与多伦多能否在接下来的几个月里继续保持现在的活力，帕曲马拉表示并不一定。她指出，今年年初开始，房贷利率下调了30个基点，刺激了楼市增长，但这一涨幅通常会维持半年，意味着到秋季整个市场就会逐渐稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的政府债券收益率影响，面对温哥华和多伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民众而言尤为敏感。

　　不过，加拿大政府似乎对此无动于衷。据温哥华《Vancouver Courier》报道，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那么必须得先认清以下一些事实：

　　7.57亿元，这是去年省府全年的财产过户税所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。

　　这是楼市给温哥华市府带来的收入，也足以让市长罗品信及其他市议员面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18.8亿元，比2008年增长了77%，按照市长一直以来强调温哥华缺钱的说法，有什么理由他会切断兴建新房所带来的这笔高额收入呢。

　　再回到房价问题上。如果是已经入市的房主，他们肯定希望房价持续上涨，尽管人们在悲叹楼市的不可负担性，但没有人会愿意把自己的房子低价出售。如果因为政府干涉而导致房价下跌，那么政客们估计就别再想获得这些有投票权的业主们的支持，他们很明白打压房价带来的政治后果。

　　有人断言，只要房价继续涨，这些政客就能保住议席。这从1999年到2002年间因房价贬值，执政的温哥华无党派协会(NPA)被在野党赶下台就可以看出来。

　　保持警戒

　　如今，已经有成千上万人在Change.org上签名动议，要求政府限制海外投资加拿大楼市，效仿澳大利亚、英国的打压政策。

　　另外，也有联邦新民主党(NDP)国会议员建议政府对海外投资楼市的影响做研究。

　　但这些数据非常庞大，全加拿大有约4000个市镇，即使联邦政府有能力去做，问题是为什么要使用有限的税金来推动一个以缩减楼市收入为目的的计划？况且，这些打压政策的有效性也具有争议。如澳大利亚虽然对海外买家多加限制，但研究发现，国内的买家依然不断推高楼市价格。

　　“当然，我们也不要因此失去希望。”有媒体观点认为，政府还是能做一些事来缓和房价可负担性问题，比如允许建造更多的住房。

　　在业内人士看来，温哥华楼市供需关系不平衡是主要原因。

　　据统计，温哥华每年新增移民人数约为3万，这些人的住房需求自然会抬高房价。业内人士指出，只要温哥华每年继续接受3万至3.5万移民，就足以支撑这里的房地产价格居高不下。

　　与此同时，温哥华有限的独立屋房源也将继续刺激价格上涨，也就是说，民众不可避免地还将听到住房难以负担的警钟持续响起。

　　《环球邮报》近日也对于家庭债务增加所带来的潜在危险进行了探究。其中的一个潜在危险主要来源于加币汇率下降及其对加拿大房地产市场的影响。

　　低基准利率促使更多的屋主选择较高的贷款额度，这也导致了过去20年房价的陡增。房价的上升反过来又促使屋主继续增加房屋净值信贷额度，这就是所谓的“财富效应”。

　　《环球邮报》认为，自金融危机起，联邦政府就不断修补房贷保险相关规则，同时金融监管上也限制政府对楼市的干预。许多专家认为，现在让两个火热楼市降温的政策可能并不多。

　　其实，对于加拿大房价，尤其是在多伦多和温哥华两个城市，是否被估值过高一直存在着巨大的争议。许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉。

　　然而，在谈及加拿大楼市风险时，此前担任过加拿大央行行长、现任英国央行行长的卡尼则不以为然。卡尼在接受媒体采访时表示，在估值方面，加拿大楼市比英国安全得多。

　　一位从事多年房地产业务的经纪人也告诉《国际金融报》记者，近些年来，有关“加拿大房地产泡沫”的说法几乎年年都有。“但从实际情况来看，考虑到通胀带来的成本上升等因素，在诸如多伦多、温哥华这样的热门城市，平均房价每年上涨5%至10%实属正常。”该经纪人指出。

　　Jack认为，市场是变化多端的，因此无法准确预测未来楼市的变化。不过，必须要对这个市场保持警戒之心。。

　　(国际金融报)