上海出台史上最严楼市调控新政为哪般？

　　中青在线上海3月25日电(中国青年报·中青在线记者 王烨捷 周凯)  没有上海户口的单身青年，在上海购买房的可能性变得微乎其微；而曾经流行的通过中介或者担保机构短期借款购买新房的路子也行不通了；已经在上海缴税和社保满3年准备买房的人，也需要注意了，因为从今天起，买房需要缴税或社保超过5年。

　　这一切的变化来自于今天上海市刚刚公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)。值得注意的是，这份文件即日起执行，没有缓冲期。

　　今天上午，上海市政府的新闻发布厅人满为患，大家都在等待备受关注的上海楼市新政揭开面纱。事实上，昨天晚间，民间流传的楼市新政就已经影响了市场交易，开发商们甚至开启了“火速网签”模式，超过1300套一手房在上海网上房地产交易系统集中进行网签。

　　今天的发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山也表示，昨天下午14：30分开始，网上交易系统就已经瘫痪，网上合同备案系统签约时间被迫延长至24时。

　　“3·25上海楼市新政”被誉为“史上最严”。它对非沪籍购房者的限购条件，甚至严于目前最严的北京限购政策——北京要求非户籍购房者缴纳个人所得税或社保的年限为5年，上海此前要求为缴税2年且已婚，如今要求缴税5年且已婚。

　　此外，这份文件还严格定义了“二套房”的概念：不论购房者此前否有贷款，只要买过房，即便还清了贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”。《若干意见》把第二套房分为“普通住房”和“非普通住房”，普通住房为140平米以下、总价450万以下的房产，140平米及以上、总价450万及以上的房产都属于非普通住房，而非普通住房的二套房首付款比例不得低于70%。

　　上海为何要出台如此严苛的“楼市新政”？

　　政策动一动，房价抖三抖

　　梳理近年来上海房价的走势，可以发现，此轮房价过快上涨的“源头”是去年的3月30日。

　　当时国家层面出台了一个被地产界称为“330新政”的楼市政策，其主要内容有3点，第一，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例从原来的70%调整为不低于40%；第二，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；第三，个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上海一家房地产中介门店的负责人告诉记者，“330新政”极大地刺激了2015年二手房市场。“上海二手房均价一年上涨超过30%。”他还透露，在他所负责的门店，去年做得最好的一名房屋经纪人仅提成就拿了100万元。

　　实际上，比“330新政”更厉害的当属今年2月19日颁布的“2·19契税新政”。这条新政一颁布，仅就中国青年报·中青在线记者观察到的上海浦东内环内楼市而言，短短一个多月间，二手房成交价涨幅就超过了30%。

　　以浦东塘桥版块2005年建成的一个中高档小区为例，一套面积为210平方米的顶层复式报价，从“2·19契税”新政前的1100万元提高至1600万元，3月中旬，以1550万元的价格正式成交。

　　有业界人士研究认为，“2·19契税新政”其实与一线城市关系并不大。“2·19新政”只是对一线城市首套购买140平米以上房产者，进行了50%的契税减免，从原来的3%降低到1.5%；至于一线城市房产交易产生的营业税，则与原来持平，保持不变。

　　事实上，政策只是动了一小动，房价却抖了好几抖。上海市住建委主任顾金山在今天的新闻发布会上，把“资金流动性大”和“信贷税收政策推动”放在了总结房价过快上涨6个原因中的前两位。

　　他说，去年年末和今年年初上海大宁绿地、铁路南站、浦东迪斯尼周边、地铁轨道新开区域涨幅很大。主要成因是资金流动性大、信贷税收政策推动、供求关系紧张、部分企业违规炒作、部分交易登记不过户、部分商业银行违规释放房贷政策等。

　　其中，资金流动性大主要表现在信贷、股市资金流入房地产，外地二三线城市资金流入上海房地产；而“330中央楼市新政”和“2·19契税新政”也对交易量的推动产生了较大作用。

　　也正因为如此，在上海房价非理性过快上涨、且对全国性政策没招儿的情况下，中央和地方政府都对楼市调控提出了“因城施策”的要求。这也就是史上最严的“沪版3·25楼市新政”的由来。简而言之，房价是怎么通过政策涨上去的，再让它怎么通过政策回复理性。

　　为规避政策，买房者甚至“假离婚”

　　《若干意见》中迅速被热议、也是被认为最严苛的内容是，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从“自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

　　这一政策，看起来与目前最严的北京楼市政策一样，只是跟随北京政策提高缴税年限而已。但实际上，上海对外地户籍居民购房的还有一个“已婚”的限制。也就是说，缴税满5年且已婚，才能在上海购买住房。

　　江苏籍青年小王，对此早有微词，“不结婚就不能买房，没房就结不了婚。”如今，缴税政策提高到5年，对于像小王一样的单身来沪青年而言，实际并无多大不同。

　　但对于那些此前符合条件已经购买一套房产，在此轮上涨行情中已经卖掉一套房产，并期待新政出台后稳定房价再购买住宅的人而言，这条“新政”相当于晴天霹雳。

　　市民Cathy昨天在微信公众号“识局”撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的房子，“我的身边有很多像我一样的置换客，这也是去年以来上海市场上的需求主力。”

　　Cathy曾乐观预计，政策会有缓冲期。但实际上，今天的发布会宣布“新政即刻生效”。

　　中国青年报·中青在线记者了解到，尽管新政会“误伤”一批像Cathy一样的“置换客”，但政策制定者实际上也在抑制另一个更加庞大的购房群体——“登记不过户”。

　　顾金山说，上海市住建委在过去一年针对房地产市场的交易检测中发现，有很大一部分购房者买了房子，却不登记过户，“买房人其实有限购政策在身，他先把房子买了，等限购政策释放了，再过户。”

　　与一部分被“误伤”的置换客相比，上述购房人群对房价的抬升尤甚，“比如去年大宁版块房价，一年涨了160%，完全是非理性上涨。大宁这种地段、市场变化，在上海居住时间长的居民，肯定懂的，却有人在恐慌性购买。”

　　顾金山说，过去一段时间，上海二手房交易市场“跳价”频现、不理性行为很多。“假离婚”现象再次抬头，“很多为了买房假离婚，最后变成真的离婚了。据我所知，这部分人非常多，很多人’官司’都打到住建委来了。”

　　“场外配资”让你没钱也能买上房

　　“场外配资”也是这次最严新政“打击”的重点。中国青年报·中青在线记者注意到，《若干意见》把“严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”写入其中，并称将对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　在“从紧实行差别化住房信贷政策”一栏中，《若干意见》除了对拥有1套住房的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的提出首付比例不低于50%和购买非普通自住房首付比例提出不低于70%的要求外，还额外提到一个至关重要的附加条件，“购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台”。

　　中国青年报·中青在线记者此前采访发现，此前被有关部门明令禁止的“首付贷”情形，如今正以另一种更为隐秘的方式进行。

　　新方法叫做“担保借款”，专门针对一批卖掉一套房再买房的“置换客”。比如，一名“置换客”看中一套二手房，首付需要300万元，但“置换客”只有100万元现金，剩下的200万元需要卖掉手中房产后才能支付，这种时候，中介可以借钱给你。准确地说，是一家与中介有着千丝万缕关系的小额担保公司借钱给购房者。

　　这一过程中，借款人实际是买房人，但却以卖房人抵押房本的形式进行借款。小额担保公司拿走卖房人的房产证作为抵押，把200万元借款打入到卖房人的账户中。等到买房人手头有了现金，再由买房人将钱款还给担保公司，换回房产证；如果买房人不能筹集到此前承诺的现金，则由卖房人偿还200万元，换回自己的房本。

　　中国青年报·中青在线记者注意到，这一操作过程中，小额担保公司、买房人和卖房人实际都承受着较低的风险。对担保公司而言，一套首付就要300万元的房产价值远不止200万元，即便发生违约，一套房产押在手里几乎没有风险；对买房人而言，即便筹措不出200万元买不上房，其最多损失一笔购房定金；对卖房人而言，200万元到手，如果买方发生违约，最多将200万元还给担保公司，就能换回房本。

　　而买房人发生的这笔借款，年利率高达24%，月息为2%。也就是说，200万元借一个月，买房人需要向担保公司支付4万元利息。

　　顾金山说，过去一年来，中介、开发商通过P2P平台等推出的首付贷等场外配资业务，使得很多原本没有条件购买二套房的人，提前入市了，“助推了房价，助涨了投机、投资行为。”

　　金融机构的加入，使得楼市变得愈发扑朔迷离。顾金山说，除了非正规金融机构外，部分商业银行也在实际操作中把普通商品房二套房贷款政策释放给了非普通商品房。但对于正规商业银行放贷的监管，今天的新闻发布会，并未给出行之有效或者加强监管的新说法。